Simulateur frais de notaire 2026 : estimez vos frais d'achat

Lors d'un achat immobilier en France, les "frais de notaire" représentent un coût incontournable qui s'ajoute au prix du bien. En réalité, ces frais sont composés à plus de 80 % de taxes reversées à l'État et aux collectivités : le notaire n'en conserve qu'une faible partie. En 2026, comptez environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Voici le détail de chaque composante pour estimer précisément vos frais.

Composition des frais de notaire dans l'ancien

Pour un achat dans l'ancien (bien de plus de 5 ans), les frais se décomposent ainsi :

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : c'est le poste principal. Le taux standard est de 5,81 % du prix de vente dans la majorité des départements (5,09 % de taxe départementale + 1,20 % de taxe communale, soit 6,29 % au total auxquels s'ajoute un prélèvement pour frais d'assiette de 2,37 % de la taxe départementale). Certains départements appliquent un taux réduit de 4,50 % au lieu de 5,09 % pour la part départementale, mais ils sont devenus rares. En 2025, la loi de finances a autorisé les départements à relever temporairement leur taux jusqu'à 5,59 %, portant le DMTO total jusqu'à 6,31 % dans certains territoires.

Émoluments du notaire : c'est la rémunération réglementée du notaire. Elle suit un barème dégressif fixé par décret :

| Tranche du prix | Taux applicable |

|---|---|

| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |

| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |

| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |

| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |

Pour un bien à 250 000 €, les émoluments représentent environ 2 400 € HT (soit moins de 1 % du prix). Une remise de 20 % est possible sur la tranche supérieure à 100 000 € (article A444-174 du Code de commerce).

Frais et débours : il s'agit des sommes avancées par le notaire pour les formalités (cadastre, conservation des hypothèques, extraits d'état civil, géomètre, etc.). Comptez environ 400 à 800 € selon la complexité du dossier.

Contribution de sécurité immobilière : taxe fixe de 0,10 % du prix, destinée au service de la publicité foncière.

Frais de notaire dans le neuf : pourquoi sont-ils plus faibles ?

Pour un achat dans le neuf (VEFA ou bien de moins de 5 ans vendu pour la première fois), les frais sont nettement inférieurs car les DMTO sont remplacés par la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %. Le vendeur (promoteur) a déjà acquitté la TVA immobilière de 20 % sur le prix de vente.

Résultat : les frais totaux dans le neuf représentent environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien.

| Prix d'achat | Frais ancien (~7,5 %) | Frais neuf (~2,5 %) | Économie |

|---|---|---|---|

| 150 000 € | ~11 250 € | ~3 750 € | 7 500 € |

| 250 000 € | ~18 750 € | ~6 250 € | 12 500 € |

| 400 000 € | ~30 000 € | ~10 000 € | 20 000 € |

| 600 000 € | ~45 000 € | ~15 000 € | 30 000 € |

Cette différence est significative et doit être intégrée dans le plan de financement. Pour un bien à 300 000 €, l'économie de frais dans le neuf (environ 15 000 €) peut financer une partie de l'aménagement intérieur.

Peut-on réduire les frais de notaire ?

Plusieurs leviers permettent de diminuer la facture :

• Déduire la valeur du mobilier : si le bien est vendu meublé (cuisine équipée, meubles, électroménager), leur valeur peut être déduite de l'assiette des DMTO. Un mobilier estimé à 15 000 € sur un bien de 250 000 € réduit les DMTO d'environ 870 €. La liste du mobilier doit être détaillée et réaliste (l'administration fiscale vérifie).
• Négocier la remise sur émoluments : depuis 2016, le notaire peut accorder une remise de 20 % maximum sur ses émoluments pour la fraction du prix dépassant 100 000 €. Demandez-la systématiquement.
• Acheter dans le neuf : comme vu ci-dessus, les frais sont deux à trois fois plus faibles.
• Zone franche ou exonération temporaire : certains dispositifs locaux prévoient des exonérations partielles de DMTO (zones de revitalisation rurale, primo-accédants dans certains départements). Renseignez-vous auprès de votre notaire.

Financement et déductibilité des frais de notaire

La plupart des banques acceptent de financer les frais de notaire dans le cadre du prêt immobilier. On parle alors de financement à "110 %" (100 % du prix + 10 % pour les frais). Ce financement est courant pour les primo-accédants qui ne disposent pas d'apport personnel suffisant.

Pour un investissement locatif, les frais de notaire sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d'imposition. Ils sont amortissables la première année. En location meublée (LMNP), ils s'intègrent dans le calcul de l'amortissement comptable du bien.

Attention : les frais de notaire ne sont pas déductibles pour l'achat de la résidence principale.

Questions fréquentes

Les émoluments du notaire sont-ils négociables ?

Partiellement. Le barème des émoluments est réglementé et fixé par décret. Toutefois, depuis le 1er janvier 2016, le notaire peut accorder une remise maximale de 20 % sur la part de ses émoluments calculée sur la tranche du prix supérieure à 100 000 €. Cette remise doit bénéficier à tous les clients du même office pour le même type d'acte (principe de non-discrimination). En pratique, il faut la demander : peu de notaires l'appliquent spontanément.

La banque peut-elle financer les frais de notaire dans le prêt immobilier ?

Oui, la majorité des banques acceptent d'intégrer les frais de notaire dans le montant du prêt. C'est le financement dit à "110 %". Les conditions dépendent de votre profil emprunteur (revenus, stabilité professionnelle, taux d'endettement). Les taux proposés sont identiques à ceux du prêt principal. Cette option est particulièrement utilisée par les primo-accédants et les investisseurs locatifs.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes dans tous les départements ?

Non. La part départementale des DMTO varie selon les décisions des conseils départementaux. La plupart appliquent le taux plein de 5,09 %, mais certains ont relevé leur taux jusqu'à 5,59 % (autorisation de la loi de finances 2025). De plus, les frais et débours peuvent varier légèrement selon la région (tarifs des services de publicité foncière, coût des diagnostics). L'écart total entre le département le moins cher et le plus cher est d'environ 0,5 à 1 point de pourcentage.

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