Indemnité éviction bail commercial 2026

Le principe : une protection du locataire commercial

Lorsqu'un bailleur refuse le renouvellement d'un bail commercial sans motif légitime, il doit verser au locataire une indemnité d'éviction. Ce droit, prévu aux articles L.145-14 et suivants du Code de commerce, protège le fonds de commerce exploité dans les locaux.

En 2026, cette indemnité reste l'un des montants les plus élevés du droit des baux, pouvant atteindre plusieurs centaines de milliers d'euros voire davantage pour les commerces bien situés.

Comment se calcule l'indemnité d'éviction ?

L'indemnité principale

Elle correspond à la valeur du fonds de commerce si l'éviction entraîne sa perte, ou à la valeur du droit au bail si le locataire peut se réinstaller. En pratique :

• Commerce de détail : 1 à 3 fois le chiffre d'affaires annuel TTC, selon le secteur
• Restauration : 60 à 100 % du CA annuel TTC
• Bureaux / services : la valeur du droit au bail (différentiel entre loyer actuel et loyer de marché)

Par exemple, un commerce réalisant 300 000 € de CA annuel dans un emplacement n°1 peut prétendre à une indemnité principale de 300 000 à 900 000 €.

Les indemnités accessoires

En plus de l'indemnité principale, le locataire peut réclamer :

• Frais de déménagement : devis réels, généralement 5 000 à 30 000 €
• Frais de réinstallation : travaux d'aménagement du nouveau local, souvent 20 000 à 100 000 €
• Trouble commercial : perte de chiffre d'affaires pendant la transition, estimée à 3-6 mois de résultat
• Frais de licenciement : si des salariés doivent être licenciés suite au déménagement
• Frais administratifs : droits de mutation, honoraires d'agence pour le nouveau bail

La procédure d'éviction étape par étape

• Le congé avec refus de renouvellement : le bailleur délivre un congé par acte d'huissier, au moins 6 mois avant l'échéance du bail
• L'offre d'indemnité : le bailleur doit proposer un montant. En l'absence d'offre, le locataire peut se maintenir dans les lieux
• La négociation amiable : les parties tentent de s'accorder sur le montant
• L'expertise judiciaire : en cas de désaccord, le tribunal désigne un expert qui évalue l'indemnité
• Le jugement : le tribunal fixe l'indemnité définitive. Le locataire ne quitte les lieux qu'après paiement intégral

Le droit de repentir du bailleur

Le bailleur peut renoncer à l'éviction (droit de repentir) dans les 15 jours suivant la date à laquelle la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée. Il propose alors le renouvellement du bail. Ce droit n'est plus exerçable si le locataire a déjà quitté les lieux ou conclu un nouveau bail.

Les cas où le bailleur peut éviter l'indemnité

• Motif grave et légitime : manquement du locataire à ses obligations (défaut de paiement, sous-location non autorisée)
• Immeuble insalubre ou dangereux : si l'immeuble doit être démoli pour raisons de sécurité
• Reprise pour habiter : dans certains cas très encadrés, pour les locaux à usage mixte
• Renouvellement accepté : proposer le renouvellement du bail (éventuellement avec un nouveau loyer déplafonné)

Fiscalité de l'indemnité d'éviction

Pour le locataire, l'indemnité d'éviction est imposable en tant que plus-value professionnelle si elle compense la perte du fonds. Les régimes d'exonération PME (article 238 quindecies du CGI) peuvent s'appliquer si la valeur du fonds est inférieure à 500 000 €.

Consultez un [notaire](/experts?profession=notaire) ou un [avocat fiscaliste](/professions/avocat-fiscaliste) pour sécuriser la procédure et optimiser le traitement fiscal.

FAQ

Le bailleur peut-il éviter l'indemnité d'éviction ?

Oui, en proposant le renouvellement du bail, en invoquant un motif grave et légitime (impayés, infractions au bail), ou en exerçant son droit de repentir après fixation judiciaire. Sans ces motifs, l'indemnité est due intégralement.

Quel tribunal est compétent en cas de désaccord ?

Le Tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble est compétent. L'expertise judiciaire est quasi systématique et dure 6 à 18 mois. Le coût de l'expert (3 000 à 10 000 €) est partagé ou mis à la charge de la partie perdante.

Le locataire doit-il quitter les lieux avant le paiement ?

Non. Le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement intégral de l'indemnité. Pendant cette période, il verse une indemnité d'occupation (généralement proche du loyer de renouvellement).

L'indemnité est-elle négociable à l'amiable ?

Oui, et c'est même recommandé. Une négociation amiable évite les frais de procédure (5 à 15 % du montant en jeu) et permet un règlement en 3-6 mois contre 2-4 ans en contentieux.