Frais de notaire dans l'ancien 2026 : détail et simulation

Les frais de notaire constituent le poste de dépense le plus souvent sous-estimé lors d'un achat immobilier dans l'ancien. En 2026, ils représentent environ 7 à 8 % du prix de vente, contre 2 à 3 % dans le neuf. Derrière l'appellation courante de "frais de notaire" se cachent principalement des taxes reversées à l'État et aux collectivités locales. Voici le détail complet de chaque composante, des exemples chiffrés et les moyens de les optimiser.

Décomposition détaillée des frais de notaire en 2026

Les frais d'acquisition dans l'ancien se décomposent en quatre postes principaux :

1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent environ 80 % du total. Ils comprennent la taxe départementale (4,50 % dans la quasi-totalité des départements, quelques-uns appliquant encore 3,80 %), la taxe communale (1,20 % du montant de la taxe départementale, soit environ 0,054 % du prix) et les frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État (2,37 % du montant de la taxe départementale). Le taux global des DMTO s'établit ainsi à 5,81 % dans les départements au taux plein.

Nouveauté 2025-2026 : la loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever temporairement le taux départemental de 4,50 % à 5,00 % pour les actes signés entre le 1er juin 2025 et le 31 mars 2028. Plusieurs départements ont déjà activé cette hausse, portant le taux global des DMTO à environ 6,37 %. Vérifiez la situation de votre département avant tout achat.

2. Les émoluments du notaire sont la rémunération réglementée du notaire, calculée selon un barème proportionnel dégressif fixé par décret :

| Tranche du prix | Taux applicable |

|---|---|

| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |

| De 6 501 à 17 000 € | 1,596 % |

| De 17 001 à 60 000 € | 1,064 % |

| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |

Pour un bien à 200 000 €, les émoluments s'élèvent à environ 1 995 € HT (soit 2 394 € TTC avec la TVA à 20 %). Ces montants sont identiques chez tous les notaires de France.

3. Les débours et frais divers couvrent les dépenses avancées par le notaire pour le compte de l'acquéreur : état hypothécaire, extrait cadastral, documents d'urbanisme, frais de publication au service de la publicité foncière. Ils représentent entre 800 et 1 500 € selon la complexité du dossier.

4. La contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix (minimum 15 €), versée au service de la publicité foncière pour l'enregistrement de la vente.

Simulation pour différents prix d'achat

| Prix du bien | DMTO (5,81 %) | Émoluments TTC | Débours et CSI | Total estimé | % du prix |

|---|---|---|---|---|---|

| 150 000 € | 8 715 € | 1 914 € | 1 100 € | 11 729 € | 7,8 % |

| 200 000 € | 11 620 € | 2 394 € | 1 200 € | 15 214 € | 7,6 % |

| 300 000 € | 17 430 € | 3 192 € | 1 300 € | 21 922 € | 7,3 % |

| 500 000 € | 29 050 € | 4 790 € | 1 500 € | 35 340 € | 7,1 % |

Le pourcentage total diminue légèrement à mesure que le prix augmente, en raison du caractère dégressif des émoluments et du poids fixe des débours. Pour affiner votre estimation, utilisez notre [simulateur de frais de notaire](/simulateurs/frais-notaire).

Comment réduire les frais de notaire ?

Déduire la valeur du mobilier : le mobilier vendu avec le bien (cuisine équipée, meubles intégrés, électroménager) n'est pas soumis aux droits de mutation. En le valorisant séparément dans l'acte (avec un inventaire détaillé et des justificatifs), vous réduisez l'assiette des DMTO. L'administration tolère généralement jusqu'à 5 % du prix sans justificatif précis, mais un montant plus élevé doit être étayé par des factures.

Négocier une remise sur les émoluments : depuis 2021, le notaire peut accorder une remise de 20 % maximum sur la part de ses émoluments calculée sur les tranches supérieures à 100 000 €. Pour un bien à 300 000 €, cela représente une économie d'environ 320 € TTC. Cette remise doit être affichée et appliquée à tous les clients de l'étude.

Acheter dans le neuf ou en VEFA : les frais de notaire dans le neuf sont de 2 à 3 % car les DMTO sont remplacés par la taxe de publicité foncière à taux réduit (0,715 %). La différence sur un bien à 250 000 € est d'environ 12 000 €. Un [notaire](/professions/notaire) peut vous accompagner pour optimiser la structuration de votre acquisition.

FAQ

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Seuls les émoluments du notaire sont partiellement négociables : une remise de 20 % maximum peut être accordée sur la tranche dépassant 100 000 € du prix du bien. Les DMTO (qui représentent 80 % du total) sont des taxes non négociables, fixées par la loi. Les débours correspondent à des frais réels et ne sont pas non plus négociables. En pratique, l'économie réalisable par la négociation reste modeste (200 à 500 € sur un achat classique).

Qui paie les frais de notaire : l'acheteur ou le vendeur ?

Par défaut et par usage quasi universel, c'est l'acheteur qui paie l'intégralité des frais de notaire. Le vendeur supporte uniquement les frais de mainlevée hypothécaire s'il a un prêt en cours (400 à 800 €) et les éventuels diagnostics obligatoires. Il est juridiquement possible de convenir d'un achat "acte en mains" où le vendeur prend en charge les frais, mais cela revient simplement à augmenter le prix net vendeur et reste très rare en pratique.

Les frais de notaire sont-ils déductibles des revenus fonciers pour un investissement locatif ?

Non, les frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus fonciers en régime réel. Ils constituent un élément du prix de revient du bien et viennent majorer la valeur d'acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. En pratique, les DMTO et les frais d'acte s'ajoutent au prix d'achat dans le calcul de la plus-value, réduisant ainsi l'imposition lors de la cession. Pour un investisseur en SCI à l'IS, les frais de notaire peuvent être amortis sur la durée de détention du bien.