Frais de notaire 2026 : ancien vs neuf

De quoi se composent les frais de notaire ?

Les « frais de notaire » sont en réalité composés de trois éléments distincts, dont la majorité ne revient pas au notaire lui-même. Cette appellation courante est donc trompeuse : il serait plus exact de parler de « frais d'acquisition ».

En 2026, pour un achat immobilier, ces frais se décomposent ainsi :

• Droits de mutation (taxes) : la part la plus importante, reversée au Trésor public, au département et à la commune
• Émoluments du notaire : la rémunération réglementée du notaire, calculée selon un barème national
• Débours et formalités : frais avancés par le notaire pour les documents administratifs (cadastre, hypothèques, état civil)

Le notaire agit ici comme collecteur d'impôt pour le compte de l'État et des collectivités locales. Sur 100 € de « frais de notaire », environ 80 € sont des taxes.

Le détail des frais dans l'ancien vs le neuf

L'écart entre ancien et neuf est considérable et s'explique principalement par la différence de droits de mutation :

| Composante | Ancien | Neuf (VEFA ou < 5 ans) |

|---|---|---|

| Droits de mutation | 5,81 % (dont 4,5 % département) | 0,71 % |

| Émoluments notaire | ~1 à 1,5 % | ~1 à 1,5 % |

| Débours et formalités | ~0,1 à 0,2 % | ~0,1 à 0,2 % |

| Total | 7 à 8 % | 2 à 3 % |

Exemples chiffrés selon le prix d'achat

| Prix du bien | Frais ancien (~7,5 %) | Frais neuf (~2,5 %) | Économie neuf |

|---|---|---|---|

| 150 000 € | 11 250 € | 3 750 € | 7 500 € |

| 250 000 € | 18 750 € | 6 250 € | 12 500 € |

| 300 000 € | 22 500 € | 7 500 € | 15 000 € |

| 500 000 € | 37 500 € | 12 500 € | 25 000 € |

L'économie sur les frais dans le neuf est substantielle, mais elle doit être mise en perspective avec le prix au m² du neuf, généralement 15 à 25 % plus élevé que l'ancien dans le même secteur. Simulez votre projet sur le [simulateur](/simulateurs) Finalib pour comparer les deux scénarios.

Le barème des émoluments du notaire en 2026

Les émoluments du notaire sont fixés par décret et calculés par tranches sur le prix de vente :

| Tranche de prix | Taux applicable |

|---|---|

| 0 à 6 500 € | 3,870 % |

| 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |

| 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |

| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |

Pour un bien à 300 000 €, les émoluments du notaire s'élèvent à environ 2 370 € HT (soit 2 844 € TTC avec la TVA à 20 %). C'est la seule partie réellement négociable des frais.

Peut-on réduire les frais de notaire ?

Plusieurs leviers existent pour diminuer la facture :

La remise sur émoluments

Depuis 2021, le notaire peut accorder une remise de 20 % sur la tranche d'émoluments calculée au-delà de 100 000 €. Pour un bien à 300 000 €, cette remise représente environ 320 €. Ce n'est pas automatique : il faut le demander explicitement au [notaire](/experts?profession=notaire).

La distinction mobilier / immobilier

Si le bien vendu contient du mobilier (cuisine équipée, électroménager intégré, meubles), sa valeur peut être déduite du prix immobilier pour le calcul des droits de mutation. Un mobilier évalué à 15 000 € sur un bien à 300 000 € permet d'économiser environ 870 € de droits. L'évaluation doit rester réaliste et justifiable.

Le statut de marchand de biens

Les professionnels de l'immobilier (marchands de biens) bénéficient de droits de mutation réduits à environ 3 % s'ils s'engagent à revendre le bien dans un délai de 5 ans. Ce statut n'est pas accessible aux particuliers.

L'achat en zone de revitalisation

Certaines communes appliquent un taux départemental réduit (3,80 % au lieu de 4,50 %) pour encourager l'investissement. Renseignez-vous auprès du notaire sur les taux applicables dans votre département.

Frais de notaire et investissement locatif

Pour les investisseurs, les frais de notaire ont un impact direct sur la rentabilité du projet :

• Dans l'ancien, les frais de 7-8 % doivent être intégrés dans le calcul du rendement brut. Un bien à 200 000 € coûte en réalité 215 000 € avec les frais
• Ces frais ne sont pas déductibles des revenus fonciers en location nue, ni amortissables en LMNP
• En revanche, les frais d'acquisition peuvent être intégrés dans le prix de revient pour le calcul de la plus-value à la revente, réduisant ainsi l'imposition future

Un [CGP](/experts?profession=conseiller-gestion-patrimoine) intègre systématiquement les frais de notaire dans ses simulations de rentabilité pour vous donner une vision réaliste du rendement net.

FAQ

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Seuls les émoluments du notaire (1-1,5 % du prix) sont partiellement négociables, avec une remise maximale de 20 % sur la tranche au-delà de 100 000 €. Les droits de mutation (la part la plus importante) sont fixés par la loi et non négociables.

Un marchand de biens paie-t-il moins de frais ?

Oui, environ 3 % au lieu de 7-8 %, à condition de revendre le bien dans un délai de 5 ans. S'il ne revend pas dans le délai, les droits complémentaires sont exigés avec pénalités.

Peut-on financer les frais de notaire à crédit ?

Oui, c'est ce qu'on appelle un financement « à 110 % » (100 % du prix + 10 % pour les frais). Les banques l'accordent aux emprunteurs avec un bon profil (revenus stables, épargne résiduelle, taux d'endettement maîtrisé). Le taux peut être légèrement majoré.

Les frais sont-ils les mêmes partout en France ?

Non, le taux départemental des droits de mutation varie entre 3,80 % et 4,50 % selon les départements. En 2026, la quasi-totalité des départements appliquent le taux maximum de 4,50 %, mais quelques exceptions subsistent (Indre, Morbihan, Martinique).