Frais de notaire 2026 : calcul détaillé pour un achat immobilier

Lors d'un achat immobilier en France, les frais de notaire représentent un poste de dépense majeur que tout acquéreur doit anticiper. En 2026, ces frais oscillent entre 2 et 3 % du prix dans le neuf et entre 7 et 8 % dans l'ancien. Comprendre leur composition permet de mieux les estimer et, dans certains cas, de les réduire significativement. Voici le détail complet pour préparer votre projet immobilier.

Composition détaillée des frais de notaire

Les « frais de notaire » regroupent en réalité trois catégories distinctes de coûts :

1. Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement) : ils représentent environ 80 % du total. Dans l'ancien, le taux global est de 5,81 % dans la plupart des départements (dont 4,50 % de taxe départementale, 1,20 % de taxe communale et 0,107 % de frais d'assiette). Certains départements avaient temporairement relevé ce taux à 6,31 % (taxe départementale à 5 %) entre 2025 et 2028, conformément à l'article 116 de la loi de finances 2025 : vérifiez le taux applicable dans votre département.

2. Les émoluments du notaire : ils sont réglementés par le décret du 26 février 2016 et calculés par tranches sur le prix de vente :

• De 0 à 6 500 € : 3,870 %
• De 6 500 à 17 000 € : 1,596 %
• De 17 000 à 60 000 € : 1,064 %
• Au-delà de 60 000 € : 0,799 %

Pour un bien à 300 000 €, les émoluments s'élèvent à environ 2 540 € HT (+ 20 % de TVA, soit 3 048 € TTC). Depuis 2021, le notaire peut accorder une remise de 20 % sur la part des émoluments calculée sur les tranches supérieures à 100 000 €.

3. Les débours et frais divers : environ 1 000 à 1 500 € couvrant les frais de cadastre, les documents d'urbanisme, les extraits hypothécaires et la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix).

Exemple chiffré pour un appartement ancien à 350 000 € :

• Droits de mutation : 20 335 € (5,81 %)
• Émoluments TTC : ~3 400 €
• Débours : ~1 200 €
• Total : environ 24 935 € soit 7,1 % du prix d'achat

Frais de notaire dans l'ancien vs dans le neuf

La différence est considérable. Dans le neuf (VEFA ou construction de moins de 5 ans n'ayant jamais été habitée), les droits de mutation sont réduits à 0,715 % au lieu de 5,81 %. Cette réduction s'applique automatiquement.

Comparatif pour un bien à 300 000 € :

| Poste | Ancien | Neuf |

|-------|--------|------|

| Droits de mutation | 17 430 € | 2 145 € |

| Émoluments TTC | ~3 048 € | ~3 048 € |

| Débours | ~1 200 € | ~1 200 € |

| Total | ~21 678 € | ~6 393 € |

L'économie dans le neuf atteint donc environ 15 285 € sur cet exemple. C'est un élément à intégrer dans votre comparaison ancien/neuf, sachant que le prix au m² dans le neuf est généralement 15 à 25 % supérieur à l'ancien.

À noter : les logements sociaux vendus par les bailleurs (vente HLM) bénéficient également de droits réduits sous conditions.

Stratégies pour réduire les frais de notaire

Plusieurs leviers légaux permettent de diminuer la facture :

Déduire la valeur du mobilier : si le logement est vendu meublé (cuisine équipée, placards, électroménager), la valeur du mobilier peut être déduite du prix soumis aux droits de mutation. Il faut la mentionner de façon distincte dans le compromis de vente avec une liste détaillée et estimée. En pratique, le fisc admet un montant raisonnable (généralement 3 à 5 % du prix, plafonné à environ 5 000-10 000 €). Sur un bien à 300 000 € avec 8 000 € de mobilier déduit, l'économie est d'environ 465 €.

Séparer les frais d'agence : si les honoraires d'agence sont à la charge de l'acheteur (mention « charge acquéreur »), ils sont exclus de l'assiette des droits de mutation. Pour une commission de 15 000 €, l'économie est d'environ 870 €.

Négocier la remise sur émoluments : depuis le 1er janvier 2021, tout acheteur peut demander une remise de 20 % sur la part d'émoluments supérieure à 100 000 €. Sur un achat à 400 000 €, cela représente environ 480 € d'économie.

Privilégier les zones à taux réduit : quelques départements (Indre, Morbihan, Isère) n'ont pas appliqué la hausse temporaire à 6,31 %, restant à 5,81 % voire moins.

Pour une analyse personnalisée, un [conseiller en gestion de patrimoine](/experts?profession=cgp) peut intégrer les frais de notaire dans votre stratégie d'investissement globale.

Frais de notaire et crédit immobilier

Les frais de notaire ne sont généralement pas inclus dans le prêt immobilier principal. Ils doivent être couverts par l'apport personnel de l'acheteur. Toutefois, certaines banques acceptent de financer un achat « à 110 % » (prix du bien + frais de notaire), notamment pour les primo-accédants avec de bons revenus.

En cas de [crédit immobilier](/blog/patrimoine-epargne), pensez à provisionner les frais de notaire dans votre plan de financement dès le départ. La simulation doit intégrer ce montant pour éviter toute mauvaise surprise le jour de la signature.

FAQ

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Les droits de mutation (la part principale) sont des taxes et ne sont pas négociables. En revanche, les émoluments du notaire peuvent faire l'objet d'une remise légale de 20 % sur les tranches au-delà de 100 000 €. Le notaire n'est pas obligé de l'accorder, mais c'est une pratique de plus en plus courante. Il suffit de le demander avant la signature. Les débours ne sont pas non plus négociables car ils correspondent à des frais réels.

Peut-on déduire les frais de notaire des impôts ?

Pour une résidence principale, non. Les frais de notaire ne sont pas déductibles. En revanche, pour un investissement locatif, les frais de notaire peuvent être déduits des revenus fonciers la première année (régime réel d'imposition). Ils sont alors comptabilisés comme des charges déductibles, ce qui réduit la base imposable. Dans le cadre d'un achat via une [SCI](/blog/entreprise-creation), les frais de notaire sont également déductibles du résultat de la société.

Quand et comment payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont versés le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. En pratique, le notaire appelle les fonds quelques jours avant la signature (généralement 3 à 5 jours ouvrés). Le montant exact est détaillé dans un décompte provisoire envoyé en amont. Après la signature, le notaire reverse les taxes au Trésor public et conserve ses émoluments. Un complément ou un remboursement partiel peut intervenir quelques mois plus tard si le décompte définitif diffère du provisoire.