Donation exonérée 100 000 € pour l'achat dans le neuf 2026

Donation exonérée de 100 000 € pour l'achat dans le neuf en 2026

Le gouvernement a instauré un dispositif temporaire permettant de donner jusqu'à 100 000 € par parent et par enfant en franchise totale de droits de donation, à condition que les fonds soient affectés à l'achat d'un logement neuf en résidence principale. Ce dispositif, valable jusqu'au 31 décembre 2026, représente une opportunité exceptionnelle de transmission anticipée du patrimoine.

Les conditions du dispositif

Pour bénéficier de cette exonération supplémentaire, plusieurs conditions doivent être réunies :

Conditions liées au donateur

• Le donateur doit être un ascendant en ligne directe (parent, grand-parent, arrière-grand-parent)
• La donation doit être réalisée en pleine propriété (pas en démembrement)
• Le donateur peut effectuer autant de donations que de descendants éligibles

Conditions liées au donataire

• Le donataire doit être un descendant en ligne directe (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant)
• Le donataire doit acquérir un logement neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)
• Le logement doit constituer la résidence principale du donataire
• Le donataire doit conserver le bien pendant 5 ans minimum

Conditions liées au bien

• Logement neuf (première occupation) ou acquis en VEFA
• Le logement doit respecter les normes énergétiques RE 2020
• Le bien doit être situé en France métropolitaine ou outre-mer

Un [notaire](/experts?profession=notaire) vérifie la conformité de l'opération et rédige l'acte de donation.

Le cumul avec les abattements classiques : un effet multiplicateur

L'exonération de 100 000 € pour le neuf se cumule avec les abattements de droit commun :

| Type d'abattement | Montant | Renouvellement |

|---|---|---|

| Abattement classique parent → enfant | 100 000 € | Tous les 15 ans |

| Exonération neuf parent → enfant | 100 000 € | Dispositif temporaire (fin 2026) |

| Don familial de sommes d'argent (Sarkozy) | 31 865 € | Tous les 15 ans |

| Total par parent et par enfant | 231 865 € | — |

Exemple chiffré : un couple avec 2 enfants

• Père → enfant 1 : 100 000 € (classique) + 100 000 € (neuf) = 200 000 €
• Mère → enfant 1 : 100 000 € (classique) + 100 000 € (neuf) = 200 000 €
• Père → enfant 2 : idem = 200 000 €
• Mère → enfant 2 : idem = 200 000 €
• Total transmis en franchise : 800 000 €

En ajoutant les dons familiaux de sommes d'argent (31 865 € × 4), le total atteint 927 460 € sans aucun droit de donation. C'est une opportunité historique pour les familles disposant d'une capacité de transmission importante.

L'extension aux petits-enfants

Le dispositif s'applique également aux petits-enfants, avec les mêmes conditions. L'abattement classique grand-parent → petit-enfant est de 31 865 €, auquel s'ajoutent les 100 000 € pour le neuf :

• Grand-parent → petit-enfant : 31 865 € + 100 000 € = 131 865 € en franchise de droits

Pour les familles multigénérationnelles, cette extension permet de mobiliser les grands-parents dans le financement de l'accession à la propriété des petits-enfants. Un [CGP](/experts?profession=conseiller-gestion-patrimoine) peut orchestrer la stratégie de transmission familiale.

Logement ancien rénové : est-ce éligible ?

Non. Le dispositif est strictement limité aux logements neufs et aux acquisitions en VEFA. Un logement ancien, même entièrement rénové ou réhabilité, n'est pas éligible. Cette restriction vise à soutenir la construction neuve et la filière immobilière.

Les alternatives pour l'ancien :

• Utiliser les abattements classiques (100 000 € parent → enfant)
• Le dispositif de donation-partage avec soulte
• Le prêt familial (avec convention écrite et taux minimum)

Aspects pratiques et calendrier

Comment procéder ?

• Identifier le bien : logement neuf ou VEFA répondant aux critères
• Consulter un [notaire](/experts?profession=notaire) : il vérifie l'éligibilité et rédige l'acte
• Effectuer la donation : par acte notarié (obligatoire au-delà de certains montants)
• Déclarer : formulaire 2735 pour les dons manuels, sinon le notaire déclare

Délai impératif

La donation doit être réalisée avant le 31 décembre 2026. Les fonds doivent être affectés à l'acquisition du logement neuf dans un délai raisonnable (signature du compromis ou du contrat de réservation VEFA). Ne tardez pas : les délais de construction en VEFA peuvent atteindre 18 à 24 mois.

Utilisez notre [simulateur](/simulateurs) pour calculer les droits de donation avec et sans ce dispositif.

Impact sur la succession future

Les donations effectuées dans le cadre de ce dispositif sont rapportées à la succession du donateur pour le calcul de la réserve héréditaire et de la quotité disponible. Cependant, l'exonération fiscale reste acquise : les 100 000 € ne seront pas retaxés au décès du donateur.

Un [fiscaliste](/professions/avocat-fiscaliste) peut simuler l'impact global sur la succession en tenant compte de l'ensemble des donations antérieures.

FAQ

Les petits-enfants peuvent-ils bénéficier de cette exonération ?

Oui, le dispositif s'étend aux petits-enfants et arrière-petits-enfants en ligne directe. Chaque grand-parent peut donner 100 000 € par petit-enfant en franchise de droits, en plus de l'abattement classique de 31 865 €. L'ensemble de la famille peut ainsi se mobiliser pour faciliter l'accession à la propriété.

Un logement ancien rénové est-il éligible ?

Non, seuls les logements neufs (première occupation) et les acquisitions en VEFA sont éligibles. Un logement ancien, même intégralement rénové aux normes RE 2020, ne remplit pas les conditions du dispositif. Pour l'ancien, utilisez les abattements classiques de donation.

Peut-on cumuler ce dispositif avec un prêt à taux zéro (PTZ) ?

Oui, la donation exonérée et le PTZ sont cumulables. Le donataire peut utiliser les 100 000 € reçus comme apport personnel pour obtenir un PTZ et un crédit immobilier complémentaire. Cette combinaison maximise la capacité d'acquisition. Consultez un [CGP](/experts?profession=conseiller-gestion-patrimoine) pour optimiser le montage financier.

Que se passe-t-il si le donataire revend le bien avant 5 ans ?

La revente du logement avant le délai de 5 ans entraîne la remise en cause de l'exonération. Les droits de donation deviennent exigibles, majorés des intérêts de retard. Des exceptions existent en cas de force majeure (mutation professionnelle, invalidité, licenciement). Consultez un [notaire](/experts?profession=notaire) avant toute revente anticipée.