Démembrement de propriété 2026 : guide pratique

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien à terme). Cette séparation est un outil juridique et fiscal majeur en 2026, utilisé aussi bien pour la [transmission de patrimoine](/blog/categorie/succession-transmission) que pour l'optimisation de l'IFI ou de l'impôt sur le revenu.

Le démembrement peut résulter d'une donation (le plus courant), d'une succession (usufruit légal du conjoint survivant), d'une vente ou d'un contrat. Sa durée peut être viagère (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou temporaire (durée fixe, souvent 15 à 20 ans pour les SCPI en nue-propriété).

Barème fiscal de la répartition usufruit / nue-propriété

La valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété est déterminée par l'article 669 du Code général des impôts, en fonction de l'âge de l'usufruitier :

| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |

|---|---|---|

| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |

| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |

| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |

| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |

| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |

| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |

| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |

| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |

| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |

Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible, et donc plus les droits de [donation](/blog/donation-entre-vifs-2026-abattements-baremes) sont réduits.

Avantages fiscaux du démembrement

Le démembrement offre trois leviers fiscaux principaux :

Droits de donation réduits. En donnant la nue-propriété, les droits sont calculés sur une assiette diminuée. Un bien de 400 000 € donné en nue-propriété par un parent de 62 ans : droits calculés sur 240 000 € (60 %) au lieu de 400 000 €. Après abattement de 100 000 €, droits sur 140 000 € seulement.

Reconstitution gratuite de la pleine propriété. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans aucun droit de succession supplémentaire. C'est l'un des rares cas de transmission totalement exonérée.

Optimisation IFI. Seul l'usufruitier déclare le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. En cas de donation de la nue-propriété à ses enfants, le bien sort partiellement de l'assiette IFI du donateur.

Démembrement de SCPI : une stratégie patrimoniale populaire

L'achat de parts de SCPI en nue-propriété temporaire est une stratégie très utilisée en 2026. Le principe : acheter des parts avec une décote (correspondant à la valeur de l'usufruit cédé), ne percevoir aucun revenu pendant la durée du démembrement, puis récupérer la pleine propriété et les revenus à l'échéance.

Avantages : pas de revenus fonciers pendant la période (donc pas d'IR ni de prélèvements sociaux), pas de déclaration IFI sur ces parts, et une plus-value mécanique à terme. C'est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés qui n'ont pas besoin de revenus immédiats.

Un [conseiller en gestion de patrimoine](/experts?profession=conseiller-gestion-patrimoine) peut simuler le gain net selon votre tranche marginale d'imposition.

Obligations respectives de l'usufruitier et du nu-propriétaire

La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire est fixée par le Code civil :

• Usufruitier : entretien courant, petites réparations, taxe foncière, charges de copropriété courantes, assurance habitation
• Nu-propriétaire : grosses réparations (toiture, murs de soutènement, structure), sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien de l'usufruitier

La vente du bien démembré nécessite l'accord des deux parties. Le prix est réparti entre eux selon le barème fiscal ou selon une clé économique négociée.

Consultez un [notaire](/experts?profession=notaire) pour structurer un démembrement adapté à votre situation.

FAQ

Qui paie les travaux dans un bien démembré ?

Les grosses réparations (toiture, structure, ravalement) sont à la charge du nu-propriétaire. L'entretien courant et les réparations locatives incombent à l'usufruitier.

Peut-on vendre un bien démembré ?

Oui, mais l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire. Le prix est réparti selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI ou selon un accord entre les parties.

Le démembrement est-il intéressant pour l'IFI ?

Oui. Le nu-propriétaire n'a pas à déclarer le bien à l'IFI. C'est un levier efficace pour réduire l'assiette imposable, notamment via la donation de nue-propriété aux enfants.

Quelle différence entre démembrement viager et temporaire ?

Le viager dure jusqu'au décès de l'usufruitier. Le temporaire a une durée fixe (souvent 10 à 20 ans), fréquemment utilisé pour les SCPI en nue-propriété.