Acheter un bien en France quand on est étranger 2026

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en France ?

La réponse est oui, sans aucune restriction de nationalité. Contrairement à certains pays (Suisse, Thaïlande, Australie) qui limitent l'achat immobilier par les non-résidents, la France applique le principe de liberté d'acquisition. Toute personne physique ou morale, quelle que soit sa nationalité ou sa résidence fiscale, peut acheter un bien immobilier en France dans les mêmes conditions qu'un résident français.

Les frais de notaire, les droits de mutation et les règles d'urbanisme sont strictement identiques. La seule différence réside dans la fiscalité des revenus et des plus-values, ainsi que dans les conditions de financement bancaire, qui sont plus exigeantes pour les non-résidents.

Fiscalité immobilière pour les non-résidents en 2026

La fiscalité applicable dépend du type de revenus générés par le bien :

Revenus fonciers (location)

Les revenus locatifs tirés d'un bien situé en France sont imposables en France, même si le propriétaire réside à l'étranger :

• Taux minimum d'imposition : 20 % jusqu'à 28 797 € de revenu net, puis 30 % au-delà
• Prélèvements sociaux : 17,2 % pour les résidents hors UE/EEE, ou 7,5 % (cotisation PUMa) pour les résidents UE/EEE/Suisse
• Régime micro-foncier : abattement de 30 % si revenus fonciers bruts < 15 000 €/an
• Régime réel : déduction des charges (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, gestion)

Plus-value immobilière

En cas de revente, la plus-value est soumise à :

• 19 % d'impôt sur le revenu (taux forfaitaire)
• 17,2 % de prélèvements sociaux (ou 7,5 % PUMa pour les résidents UE/EEE/Suisse)
• Abattements pour durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans, exonération totale de PS après 30 ans
• Surtaxe : applicable si la plus-value nette dépasse 50 000 € (de 2 à 6 % supplémentaires)

Un représentant fiscal est obligatoire si le bien est vendu pour plus de 150 000 € et que le vendeur réside hors UE/EEE.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Les non-résidents sont assujettis à l'IFI uniquement sur leur patrimoine immobilier situé en France, si sa valeur nette dépasse 1,3 million d'euros. Le barème est identique à celui des résidents (de 0,5 % à 1,5 %).

Financement bancaire pour les non-résidents

Obtenir un prêt immobilier en France en tant que non-résident est possible mais plus contraignant :

• Apport personnel : les banques exigent généralement 30 à 40 % du prix d'achat (contre 10-20 % pour un résident)
• Taux d'intérêt : similaires à ceux des résidents (autour de 3,2-3,5 % sur 20 ans en 2026)
• Dossier renforcé : justificatifs de revenus traduits, relevés bancaires des 6 derniers mois, contrat de travail, avis d'imposition du pays de résidence
• Banques spécialisées : BNP Paribas International, Crédit Agricole, HSBC France ont des départements dédiés aux non-résidents

Certains non-résidents choisissent de financer l'achat comptant ou via un prêt dans leur pays de résidence (notamment pour les résidents suisses ou luxembourgeois).

Consultez un [notaire](/experts?profession=notaire) spécialisé en droit immobilier international pour sécuriser la transaction et optimiser la structuration juridique.

SCI ou achat en nom propre ?

Le choix du véhicule juridique dépend de vos objectifs :

| Critère | Nom propre | SCI |

|---|---|---|

| Simplicité | ✅ Simple | ❌ Création + comptabilité |

| Transmission | Droits de succession élevés | ✅ Donations de parts facilitées |

| Gestion à plusieurs | ❌ Indivision complexe | ✅ Gestion structurée |

| Fiscalité | IR par défaut | IR ou IS au choix |

La SCI est souvent recommandée pour les non-résidents qui souhaitent faciliter la gestion à distance et la transmission du bien. Elle permet notamment de donner progressivement des parts à ses enfants, en bénéficiant des abattements de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.

Les conventions fiscales : éviter la double imposition

La France a signé des conventions fiscales bilatérales avec plus de 120 pays. Ces conventions déterminent quel pays a le droit d'imposer les revenus immobiliers et prévoient des mécanismes pour éviter la double imposition :

• Principe général : les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où se situe le bien (France)
• Crédit d'impôt : le pays de résidence accorde généralement un crédit d'impôt égal à l'impôt français payé
• Exonération : certaines conventions prévoient une exonération dans le pays de résidence avec application du taux effectif

Vérifiez la convention fiscale applicable entre la France et votre pays de résidence avant tout achat. Un [avocat fiscaliste](/professions/avocat-fiscaliste) spécialisé en fiscalité internationale est fortement recommandé.

FAQ

Faut-il créer une SCI pour acheter en France en tant qu'étranger ?

Ce n'est pas obligatoire, mais c'est souvent recommandé pour faciliter la gestion et la transmission. La SCI permet de donner des parts progressivement et d'éviter l'indivision en cas de succession.

La convention fiscale est-elle indispensable ?

Elle est essentielle pour éviter la double imposition des revenus fonciers et des plus-values. Vérifiez si une convention existe entre la France et votre pays de résidence sur le site du [ministère des Finances](https://www.impots.gouv.fr).

Un non-résident peut-il bénéficier du dispositif Pinel ?

Non. Le dispositif Pinel (prolongé sous conditions en 2026) est réservé aux contribuables domiciliés fiscalement en France. Les non-résidents ne peuvent pas en bénéficier.

Quels frais de notaire pour un non-résident ?

Les frais de notaire sont identiques à ceux d'un résident : environ 7-8 % dans l'ancien et 2-3 % dans le neuf. Aucune majoration liée à la nationalité ou à la résidence.

Faut-il un compte bancaire français ?

C'est fortement recommandé pour faciliter les virements (loyers, charges, impôts). La plupart des banques exigent un compte français pour accorder un prêt immobilier.