Ce qu'il faut retenir
- La tokenisation est-elle légale en France ?
- Quelle différence entre un token immobilier et une SCPI ?
- Les actifs tokenisés sont-ils éligibles au PEA ou à l'assurance-vie ?
- Quels sont les risques de la tokenisation ?
La tokenisation d'actifs réels (RWA — Real World Assets) consiste à représenter des actifs tangibles (immobilier, obligations, matières premières, œuvres d'art) sous forme de tokens numériques sur une blockchain. Ce marché est estimé à 16 000 milliards de dollars d'ici 2030 selon le Boston Consulting Group. En 2024, la valeur des actifs tokenisés on-chain a dépassé 12 milliards de dollars (hors stablecoins). Des acteurs comme BlackRock (fonds BUIDL), JPMorgan (Onyx) et Société Générale (SG-FORGE) investissent massivement dans cette technologie.
Principe de la tokenisation
La tokenisation consiste à émettre des tokens (jetons numériques) sur une blockchain, chaque token représentant une fraction d'un actif réel. Par exemple, un immeuble de 10 millions d'euros peut être divisé en 10 000 tokens de 1 000 euros chacun. Chaque détenteur de token possède une part proportionnelle de l'actif et perçoit les revenus associés (loyers, coupons). Le transfert de propriété s'effectue par simple échange de tokens sur la blockchain, sans intervention notariale pour les titres financiers tokenisés. Le smart contract programme automatiquement la distribution des revenus.
Le cadre réglementaire européen MiCA
Le règlement MiCA (Markets in Crypto-Assets), entré en application le 30 décembre 2024, constitue le premier cadre réglementaire complet pour les crypto-actifs en Europe. MiCA couvre les stablecoins (ARTs et EMTs) et les utility tokens, mais exclut explicitement les security tokens (actifs financiers tokenisés) qui restent soumis aux directives MiFID II et Prospectus. En France, le régime pilote DLT (Distributed Ledger Technology), opérationnel depuis mars 2023, permet aux infrastructures de marché d'expérimenter l'émission et la négociation de titres financiers tokenisés sous supervision de l'AMF.
À retenir
ℹ️ Le régime pilote DLT européen (règlement UE 2022/858) permet l'émission de titres financiers tokenisés (actions, obligations) sur blockchain jusqu'à un plafond de 6 milliards d'euros par infrastructure de marché. Ce régime est prévu pour 6 ans (jusqu'en 2029) avant une éventuelle pérennisation.
Types d'actifs tokenisés
- Immobilier : fractionnement de biens immobiliers en tokens, permettant d'investir à partir de quelques centaines d'euros. RealT, Lofty ou Brickken proposent des biens tokenisés avec des rendements locatifs de 5 à 12 %
- Obligations et dette : BlackRock (BUIDL), Franklin Templeton et Ondo Finance tokenisent des bons du Trésor US avec des rendements de 4 à 5 %. Total tokenisé : plus de 5 milliards de dollars en 2024
- Matières premières : or tokenisé (PAXG, XAUT) représentant plus de 1 milliard de dollars d'actifs
- Private equity : tokenisation de parts de fonds de capital-investissement pour réduire le ticket d'entrée
- Art et objets de collection : fractionnement d'œuvres d'art via des plateformes comme Masterworks
Avantages de la tokenisation
La tokenisation offre plusieurs avantages structurels. L'accessibilité est accrue grâce au fractionnement : un investisseur peut acquérir une fraction d'actif à partir de 50 euros au lieu de 100 000 euros minimum pour un investissement immobilier classique. La liquidité est améliorée car les tokens sont échangeables 24h/24 sur des marketplaces secondaires, contre des délais de plusieurs mois pour une cession immobilière traditionnelle. La transparence est renforcée : toutes les transactions sont enregistrées sur la blockchain et vérifiables publiquement. Les coûts de transaction sont réduits grâce à l'automatisation par smart contracts.
Fiscalité des actifs tokenisés en France
La fiscalité des actifs tokenisés dépend de la nature du sous-jacent. Les security tokens (représentant des titres financiers) sont imposés selon le régime des valeurs mobilières : flat tax de 30 % sur les plus-values et les revenus. Les tokens immobiliers peuvent relever du régime des revenus fonciers si le token confère un droit de propriété direct. Les tokens de dette suivent le régime des intérêts. L'administration fiscale française n'a pas encore publié de doctrine spécifique sur tous les cas de figure, ce qui crée une incertitude pour certains montages hybrides.
Se faire accompagner
La tokenisation d'actifs réels est un domaine en pleine structuration réglementaire. Finalib vous met en relation avec des experts en gestion de patrimoine et en droit des actifs numériques pour évaluer les opportunités et sécuriser vos investissements dans cette nouvelle classe d'actifs.
Ce qu'il faut retenir
- La tokenisation est-elle légale en France ?
- Quelle différence entre un token immobilier et une SCPI ?
- Les actifs tokenisés sont-ils éligibles au PEA ou à l'assurance-vie ?
- Quels sont les risques de la tokenisation ?
Questions fréquentes
Claire Fontaine
Conseillère en gestion de patrimoine (CGP), certifiée AMF
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