Ce qu'il faut retenir
- Quelle décote obtient-on en achetant en nue-propriété ?
- Faut-il payer l'IFI sur un bien détenu en nue-propriété ?
- Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
Nue-propriété : un levier patrimonial puissant
L'investissement en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier en ne détenant que la nue-propriété, tandis que l'usufruit est temporairement détenu par un tiers (bailleur social, institutionnel ou particulier). Ce mécanisme du démembrement de propriété permet d'acheter avec une décote significative.
Le principe du démembrement
Le droit de propriété se compose de trois attributs :
- L'usus : le droit d'utiliser le bien
- Le fructus : le droit d'en percevoir les revenus
- L'abusus : le droit d'en disposer (vendre, donner)
Le démembrement sépare ces droits entre :
- L'usufruitier : détient l'usus et le fructus (il occupe ou loue le bien)
- Le nu-propriétaire : détient l'abusus (il possède les murs sans pouvoir en jouir)
À retenir
À savoir : À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire sans frais supplémentaires ni imposition.
Les avantages de l'investissement en nue-propriété
Une décote à l'achat de 30 à 50 %
La valeur de la nue-propriété dépend de la durée du démembrement :
| Durée de l'usufruit | Décote approximative |
|---|---|
| 10 ans | 30 – 35 % |
| 15 ans | 35 – 45 % |
| 20 ans | 45 – 50 % |
Aucune gestion locative
Pendant la durée du démembrement, c'est l'usufruitier qui gère le bien, perçoit les loyers et supporte les charges d'entretien courant. Le nu-propriétaire n'a aucune contrainte de gestion.
Avantages fiscaux
- Pas de revenus fonciers à déclarer pendant le démembrement
- Pas d'IFI : la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière
- Déduction des intérêts d'emprunt possible si le bien est destiné à la location après reconstitution
- Plus-value calculée sur le prix en pleine propriété au jour de la cession (base avantageuse)
Un outil de transmission
Le démembrement est un outil puissant de transmission patrimoniale. En donnant la nue-propriété à ses enfants, on réduit considérablement les droits de donation puisque la valeur de la nue-propriété est inférieure à la pleine propriété.
Les programmes de nue-propriété
Plusieurs opérateurs proposent des programmes immobiliers en nue-propriété, souvent en partenariat avec des bailleurs sociaux. Le schéma type :
- Un promoteur construit un programme immobilier
- L'investisseur achète la nue-propriété (avec décote)
- Un bailleur social acquiert l'usufruit pour 15 à 20 ans
- Le bailleur gère et loue le bien pendant toute la durée
- À l'issue, l'investisseur récupère la pleine propriété
Conseil
Conseil Finalib : Vérifiez la qualité de l'emplacement et du bailleur social. La valeur du bien à la sortie du démembrement dépend directement de la localisation.
Les points de vigilance
- Illiquidité : revendre une nue-propriété avant la fin du démembrement est possible mais plus complexe
- Pas de revenus pendant le démembrement : ce placement n'est pas adapté si vous avez besoin de revenus immédiats
- Gros travaux : selon l'article 605 du Code civil, les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire
- Risque locatif à la sortie : à la fin du démembrement, vous devrez gérer le bien ou le revendre
Profils adaptés
L'investissement en nue-propriété convient particulièrement aux :
- Contribuables fortement imposés cherchant à se constituer un patrimoine sans alourdir leur fiscalité
- Investisseurs soumis à l'IFI souhaitant investir dans l'immobilier hors assiette
- Épargnants préparant leur retraite avec un horizon long terme
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Ce qu'il faut retenir
- Quelle décote obtient-on en achetant en nue-propriété ?
- Faut-il payer l'IFI sur un bien détenu en nue-propriété ?
- Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
Questions fréquentes
Claire Fontaine
Conseillère en gestion de patrimoine (CGP), certifiée AMF
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