Métavers immobilier : investir dans le virtuel en 2025

Le métavers immobilier a émergé comme une classe d'actifs alternative à partir de 2021, avec des ventes de parcelles virtuelles atteignant 500 millions de dollars cette année-là. Des plateformes comme Decentraland, The Sandbox et Otherside permettent d'acquérir des terrains numériques sous forme de NFT, d'y construire des bâtiments virtuels et d'en tirer des revenus. Si le marché a connu une correction importante en 2022-2023, l'intérêt institutionnel pour ces espaces numériques persiste avec des acteurs comme LVMH, Nike ou JPMorgan qui y ont établi une présence.

Comment fonctionne l'immobilier virtuel

Chaque plateforme de métavers découpe son monde virtuel en parcelles (land) représentées par des NFT sur une blockchain (généralement Ethereum ou Polygon). L'achat d'une parcelle confère un droit de propriété numérique vérifiable et transférable. Le propriétaire peut construire des expériences interactives sur sa parcelle, la louer à des marques pour des événements virtuels ou la revendre sur les marketplaces secondaires. La valeur d'un terrain virtuel dépend de sa localisation dans le monde virtuel (proximité de zones à forte affluence), de sa taille et du projet développé dessus.

Les principales plateformes

• Decentraland : métavers décentralisé sur Ethereum, 90 601 parcelles de 16 mètres carrés virtuels, gouvernance par DAO. Prix moyen d'un terrain autour de 1 500 à 5 000 dollars en 2025
• The Sandbox : métavers gaming sur Ethereum/Polygon, 166 464 parcelles (LAND), partenariats avec Warner Music, Gucci, Adidas. Prix moyen entre 500 et 3 000 dollars
• Otherside (Yuga Labs) : métavers lié au Bored Ape Yacht Club, 200 000 Otherdeeds, axé sur l'interopérabilité et le gaming AAA
• Spatial : plateforme de métavers social et artistique, orientée galeries virtuelles et événements culturels
• Voxels (ex-Cryptovoxels) : métavers artistique avec construction libre, communauté de créateurs NFT

Modèles de revenus

L'immobilier virtuel génère des revenus selon plusieurs modèles. La location de parcelles à des marques pour des événements ou des pop-up stores virtuels peut rapporter entre 500 et 50 000 dollars par événement selon la plateforme et l'emplacement. La publicité virtuelle (panneaux, écrans) sur des parcelles à forte affluence constitue un autre flux de revenus. La revente avec plus-value reste le modèle dominant, bien que les prix aient fortement corrigé depuis les pics de 2021-2022 (baisse de 80 à 95 % sur certaines plateformes).

Fiscalité de l'immobilier virtuel en France

En France, les terrains virtuels sont fiscalement traités comme des actifs numériques (article 150 VH bis du CGI). Les plus-values de cession sont soumises au PFU de 30 % au-delà de 305 euros de cessions annuelles. Les revenus locatifs tirés de l'immobilier virtuel relèvent des BNC ou BIC selon la nature de l'activité. Les comptes détenus sur des plateformes étrangères doivent être déclarés (formulaire 3916-bis). L'amortissement comptable de terrains virtuels n'est pas admis car, contrairement à l'immobilier physique, il n'y a pas de dépréciation liée à l'usage.

Risques spécifiques

• Risque de disparition de la plateforme : si le métavers ferme, les terrains n'ont plus aucune valeur
• Risque de liquidité : les volumes de transactions ont chuté de plus de 90 % depuis 2022 sur la plupart des plateformes
• Risque technologique : obsolescence des standards, migrations de blockchain, failles de sécurité
• Risque réglementaire : le cadre juridique reste flou et pourrait évoluer défavorablement
• Absence de protection juridique : pas de droit de propriété au sens du Code civil, pas de garantie d'éviction

Se faire accompagner

L'investissement dans le métavers immobilier nécessite une analyse approfondie des risques et une compréhension fine de la fiscalité des actifs numériques. Finalib vous met en relation avec des conseillers en gestion de patrimoine spécialisés dans les actifs alternatifs pour évaluer la pertinence de cette classe d'actifs dans votre allocation.