Investir dans les parkings solaires : double rendement foncier et énergétique

Les parkings solaires, ou ombrières photovoltaïques, sont des structures de couverture installées sur les parkings extérieurs, équipées de panneaux solaires produisant de l'électricité. Ce concept répond à un double objectif : valoriser des surfaces foncières sous-exploitées (parkings de centres commerciaux, d'entreprises, d'hôpitaux) et produire de l'énergie renouvelable. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021, renforcée par la loi d'accélération des énergies renouvelables du 10 mars 2023, impose l'installation d'ombrières photovoltaïques sur au moins 50 % de la surface des parkings extérieurs de plus de 1 500 m2 d'ici le 1er juillet 2028.

Cadre réglementaire

L'obligation d'équiper les parkings en ombrières photovoltaïques concerne les parkings extérieurs de plus de 1 500 m2 (environ 80 places), qu'ils soient existants ou neufs. Les parkings de 1 500 à 10 000 m2 ont jusqu'au 1er juillet 2028 pour se conformer, ceux de plus de 10 000 m2 jusqu'au 1er juillet 2026. L'obligation peut être satisfaite par des ombrières photovoltaïques, mais aussi par des procédés de végétalisation ou d'autres dispositifs ombragés. Des exemptions sont prévues pour les parkings ombragés par des arbres, les parkings de poids lourds et les parkings dont le coût d'installation des ombrières serait disproportionné.

Modèles d'investissement

• Investissement direct : le propriétaire du parking finance l'installation des ombrières et perçoit les revenus de la vente d'électricité. Investissement de 800 à 1 200 euros par place de parking.
• Tiers-investissement : un investisseur tiers finance l'installation et exploite les panneaux pendant 20 à 30 ans en échange d'un bail emphytéotique ou d'un contrat de location. Le propriétaire du parking perçoit un loyer annuel.
• SCPI et fonds spécialisés : des véhicules d'investissement collectifs permettent d'investir dans un portefeuille de parkings solaires avec un ticket d'entrée réduit (à partir de 5 000 euros).
• Crowdfunding : plateformes de financement participatif proposant des obligations sur des projets de parkings solaires, avec des rendements annuels de 5 % à 8 % sur des durées de 3 à 7 ans.

Rendement attendu

Le rendement d'un parking solaire provient de deux sources : le revenu locatif du parking (inchangé par rapport à un parking classique) et le revenu de la production d'électricité. La production électrique dépend de l'ensoleillement, de la puissance installée et du tarif de vente. En France métropolitaine, une ombrière produit entre 1 000 et 1 400 kWh par kWc installé et par an. Le tarif d'achat garanti par l'État (obligation d'achat EDF OA) est d'environ 0,10 à 0,13 euro par kWh pour les installations de moins de 500 kWc. Le rendement global (foncier + énergie) peut atteindre 6 % à 9 % par an sur la durée de vie des panneaux (25 à 30 ans).

Fiscalité

Les revenus de la vente d'électricité sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) si l'exploitant est une personne physique, ou à l'IS s'il s'agit d'une société. Un régime de micro-BIC est applicable pour les installations de moins de 3 kWc (abattement de 71 %). L'investissement dans les ombrières est éligible à l'amortissement comptable sur 20 à 25 ans. La TVA sur l'investissement (20 %) est récupérable si l'exploitant est assujetti. Les parkings solaires peuvent également bénéficier de la prime à l'autoconsommation versée par l'État pendant 5 ans.

Risques et points de vigilance

• Risque de production : la production réelle peut être inférieure aux prévisions en cas de météo défavorable, d'ombrage imprévu ou de dégradation des panneaux
• Risque tarifaire : le tarif d'achat garanti peut être inférieur aux attentes si l'installation n'obtient pas le tarif escompté lors de l'appel d'offres CRE
• Risque de maintenance : les ombrières nécessitent un entretien régulier (nettoyage, remplacement d'onduleurs) dont le coût doit être budgété
• Risque réglementaire : évolution possible des tarifs d'achat ou des obligations d'installation
• Risque structurel : la structure porteuse doit être dimensionnée pour résister au vent et à la neige (norme Eurocode)

Se faire accompagner

L'investissement dans les parkings solaires se situe à la croisée de l'immobilier, de l'énergie et de la fiscalité. Finalib vous met en relation avec des conseillers en gestion de patrimoine et des experts en énergie renouvelable pour évaluer la rentabilité de votre projet et structurer votre investissement.