Investir dans l'immobilier à l'étranger 2026 : Portugal, Espagne, Grèce

L'investissement immobilier en Europe du Sud attire de plus en plus de Français en quête de rendements supérieurs à ceux du marché hexagonal. En 2026, le Portugal, l'Espagne et la Grèce restent les trois destinations privilégiées, avec des prix au mètre carré encore accessibles dans certaines villes, des rendements locatifs bruts de 5 à 8 % et des dispositifs fiscaux parfois très avantageux. Mais investir hors de France implique aussi des contraintes spécifiques : fiscalité internationale, gestion à distance, risques juridiques. Ce guide fait le point sur les opportunités et les pièges à éviter.

Portugal : un marché mature mais toujours attractif

Le marché immobilier portugais a connu une hausse spectaculaire depuis 2015, portée par le tourisme, les expatriés et le programme NHR (Non-Habitual Resident). En 2026, les prix se sont stabilisés à des niveaux élevés dans les zones les plus demandées :

• Lisbonne : prix moyen de 4 500 à 5 500 €/m² dans le centre, rendement locatif brut de 4,5 à 5,5 %. La rentabilité s'est comprimée avec la hausse des prix, mais la demande locative reste forte grâce au tourisme et aux digital nomads.
• Porto : prix de 3 000 à 4 000 €/m², rendement de 5 à 6,5 %. Marché plus abordable que Lisbonne avec un potentiel de valorisation encore intéressant.
• Algarve : marché saisonnier orienté location touristique, rendement brut de 6 à 8 % en courte durée, mais forte vacance hors saison (novembre-mars).

Fiscalité : le régime NHR (statut de résident non habituel), qui offrait un taux forfaitaire de 20 % sur certains revenus pendant 10 ans, a été réformé en 2024. Le nouveau régime IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), plus restrictif, est réservé à certaines professions qualifiées. Les revenus locatifs au Portugal sont imposés au taux progressif portugais (14,5 % à 48 %) ou au taux forfaitaire de 28 % pour les non-résidents. La convention fiscale franco-portugaise accorde un crédit d'impôt en France pour éviter la double imposition.

Espagne : des rendements parmi les meilleurs d'Europe

L'Espagne offre une diversité de marchés remarquable, avec des écarts de prix considérables entre les grandes métropoles et les villes secondaires :

• Valence : considérée comme le meilleur rapport qualité-prix en 2026, avec un prix moyen de 2 500 à 3 200 €/m² et un rendement brut de 6 à 8 %. La ville bénéficie d'une forte demande locative portée par les étudiants, les expatriés et le télétravail.
• Madrid : prix de 4 000 à 5 500 €/m² selon les quartiers, rendement de 4 à 5,5 %. Marché profond et liquide, mais des réglementations locatives de plus en plus strictes (encadrement des loyers en zone tendue).
• Malaga / Costa del Sol : prix de 3 000 à 4 500 €/m², rendement de 5 à 7 % en location touristique. Attention aux nouvelles restrictions sur les licences de location courte durée dans certaines municipalités andalouses.

Fiscalité : les non-résidents fiscaux espagnols (cas d'un investisseur français) sont soumis à l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) au taux de 19 % sur les revenus locatifs nets pour les résidents de l'UE. Les charges déductibles incluent la taxe foncière (IBI), les frais de communauté, l'amortissement du bien (3 % par an), les intérêts d'emprunt et les frais de gestion. La convention fiscale franco-espagnole prévoit un crédit d'impôt en France.

Grèce : prix bas et Golden Visa

La Grèce reste le pays le plus abordable des trois, malgré une hausse marquée des prix depuis 2020, notamment à Athènes :

• Athènes centre : prix de 2 000 à 3 500 €/m², rendement brut de 5 à 7 %. Le marché locatif est dynamisé par les plateformes de location courte durée (Airbnb) et la demande étudiante.
• Thessalonique : prix de 1 500 à 2 500 €/m², rendement de 6 à 8 %. Deuxième ville du pays, avec un potentiel de valorisation important.
• Îles (Crète, Cyclades) : marché très saisonnier, prix variables (de 2 000 € à plus de 6 000 €/m² dans les Cyclades). Rendement élevé en haute saison mais gestion complexe à distance.

Golden Visa : le programme grec de visa doré reste l'un des plus accessibles d'Europe. Depuis 2024, le seuil minimum d'investissement est de 250 000 € dans la plupart des zones (relevé à 500 000 € à Athènes centre, Thessalonique, Mykonos et Santorin, et 800 000 € dans certains quartiers prisés d'Athènes). Le Golden Visa donne droit à un titre de séjour renouvelable de 5 ans, avec libre circulation dans l'espace Schengen.

Fiscalité : les revenus locatifs en Grèce sont imposés au barème progressif (15 % jusqu'à 12 000 €, 35 % de 12 001 à 35 000 €, 45 % au-delà). Les non-résidents bénéficient des mêmes taux. La convention fiscale franco-grecque prévoit un mécanisme de crédit d'impôt.

Les pièges à éviter pour un investisseur français

Investir à l'étranger comporte des risques spécifiques qu'il convient d'anticiper :

• Double imposition mal gérée : en tant que résident fiscal français, vous êtes imposable en France sur vos revenus mondiaux (article 4 A du CGI). Les conventions fiscales bilatérales évitent la double imposition, mais le mécanisme (crédit d'impôt ou exonération avec progressivité) varie selon les pays. Un montage fiscal mal structuré peut aboutir à une imposition supérieure à celle prévue.
• IFI : les biens immobiliers détenus à l'étranger entrent dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros. Aucune convention fiscale ne permet d'y échapper.
• Gestion à distance : la gestion locative depuis la France nécessite un interlocuteur local fiable (agence immobilière, property manager). Les frais de gestion sont généralement de 15 à 25 % des loyers pour la location courte durée, 8 à 12 % pour la longue durée.
• Risque juridique : le droit immobilier local peut réserver des surprises (droits de préemption, restrictions pour les étrangers, licences de location touristique). Un avocat local spécialisé est indispensable avant toute acquisition.

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FAQ

Faut-il déclarer un bien immobilier étranger aux impôts français ?

Oui, obligatoirement. En tant que résident fiscal français, vous devez déclarer vos revenus locatifs étrangers dans votre déclaration de revenus (formulaire 2047 pour les revenus étrangers, et 2042 C pour le crédit d'impôt conventionnel). Vous devez également déclarer vos comptes bancaires ouverts à l'étranger (formulaire 3916) et inclure les biens immobiliers dans votre déclaration IFI si vous êtes concerné. Le défaut de déclaration expose à des amendes de 1 500 € par compte non déclaré et à des majorations de 40 % à 80 % sur les revenus omis.

Peut-on financer un achat immobilier à l'étranger avec une banque française ?

C'est possible mais difficile. La plupart des banques françaises acceptent de financer un achat à l'étranger uniquement si vous apportez une garantie en France (hypothèque sur un bien français existant, nantissement d'un contrat d'assurance-vie). Le taux sera généralement majoré de 0,3 à 0,5 point par rapport à un financement classique. L'alternative est de s'adresser à une banque locale dans le pays d'investissement, mais les conditions de prêt sont souvent moins favorables pour les non-résidents (apport minimum de 30 à 50 %, taux plus élevés).

Le Golden Visa grec donne-t-il accès à la résidence fiscale ?

Le Golden Visa accorde un titre de séjour mais ne confère pas automatiquement la résidence fiscale grecque. Pour devenir résident fiscal en Grèce, vous devez y résider effectivement plus de 183 jours par an ou y établir le centre de vos intérêts vitaux. La Grèce propose par ailleurs un régime fiscal attractif pour les retraités étrangers qui transfèrent leur résidence fiscale : un taux forfaitaire de 7 % sur tous les revenus étrangers pendant 15 ans. Ce régime est distinct du Golden Visa et nécessite une demande spécifique auprès de l'administration fiscale grecque.