Qu'est-ce qu'une foncière cotée (SIIC) ?
Une SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée) est une société cotée en bourse qui détient et gère un parc immobilier (bureaux, commerces, logistique, résidentiel). L'équivalent français des REITs américains. Obligation de distribuer 85 % des loyers et 50 % des plus-values sous forme de dividendes. Résultat : des rendements de 4-7 % par an.
SIIC vs SCPI : le comparatif
SIIC : cotée en bourse (liquidité immédiate), volatilité boursière (le cours varie quotidiennement), pas de frais d'entrée (juste le courtage), fiscalité au PFU (31,4 % sur les dividendes). SCPI : non cotée (liquidité limitée), valorisation stable (réévaluation annuelle), frais d'entrée de 8-12 %, fiscalité revenus fonciers (barème + PS).
La SIIC est plus liquide et fiscalement avantageuse (PFU vs barème). La SCPI est plus stable et moins volatile.
Les principales SIIC françaises
Unibail-Rodamco-Westfield : centres commerciaux premium (Parly 2, Vélizy, Carré Sénart). Rendement : 5-7 %. Klépierre : centres commerciaux européens. Rendement : 6-8 %. Gecina : bureaux parisiens premium. Rendement : 4-5 %. Covivio : bureaux + hôtels européens. Rendement : 5-6 %. Mercialys : galeries commerciales de proximité. Rendement : 8-10 %.
Avantages des SIIC
1) Liquidité immédiate (vente en 1 clic). 2) Diversification (un seul titre = 50-200 immeubles). 3) Dividendes élevés (obligation de distribution). 4) Fiscalité au PFU (31,4 %, moins que les revenus fonciers). 5) Pas de gestion. 6) Accessible dès quelques dizaines d'euros.
Les risques
1) Volatilité boursière : les SIIC ont perdu 30-50 % pendant le Covid et la hausse des taux 2022-2023. 2) Sensibilité aux taux d'intérêt (quand les taux montent, les foncières baissent). 3) Risque sectoriel (commerce physique vs e-commerce pour les foncières de commerces). 4) Décote/surcote : le cours peut s'éloigner de la valeur des actifs.
Comment investir ?
Via un CTO (PFU sur les dividendes). Via un PEA (si la SIIC est éligible — attention, beaucoup ne le sont plus depuis 2012). Via une assurance-vie (certains contrats proposent des UC foncières). ETF immobilier européen (Lyxor FTSE EPRA/NAREIT) pour une diversification maximale.
FAQ
Les SIIC sont-elles éligibles au PEA ?
La plupart des SIIC françaises ne sont plus éligibles au PEA depuis 2012 (sauf celles qui ont renoncé au statut SIIC ou qui ne le revendiquent pas). Vérifiez l'éligibilité avant d'acheter. Alternative : un ETF immobilier européen éligible PEA.
Les dividendes de SIIC sont-ils imposés au PFU ?
Oui, les dividendes sont soumis au PFU de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) ou au barème progressif sur option. C'est plus avantageux que les revenus fonciers des SCPI.
Antoine Leroy
Analyste financier, certifié CFA Level II
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