Immobilier de santé : investir dans les cliniques et cabinets médicaux

L'immobilier de santé regroupe l'ensemble des biens immobiliers dédiés aux activités de soins et de santé : cliniques privées, hôpitaux, cabinets médicaux, maisons de santé pluriprofessionnelles (MSP), laboratoires d'analyses, centres de radiologie, EHPAD et résidences médicalisées. Ce marché représente un parc immobilier estimé à 80 milliards d'euros en France. Les investissements dans l'immobilier de santé ont atteint 3,2 milliards d'euros en Europe en 2024, portés par le vieillissement de la population et la restructuration du tissu sanitaire.

Un marché porté par des tendances structurelles

Plusieurs facteurs soutiennent la croissance de l'immobilier de santé. Le vieillissement démographique : la part des plus de 65 ans passera de 21 % à 28 % de la population française d'ici 2050, augmentant les besoins en soins. La restructuration de l'offre de soins : les pouvoirs publics encouragent le regroupement des professionnels de santé en maisons de santé et centres de santé pour lutter contre les déserts médicaux. La montée en gamme des infrastructures : les établissements vieillissants nécessitent des rénovations lourdes et des mises aux normes (accessibilité, environnement, numérique).

Les différentes classes d'actifs

• Cliniques et hôpitaux privés : actifs de grande taille (5 000 à 50 000 m²) loués à des opérateurs comme Ramsay Santé, Elsan ou Vivalto Santé via des baux long terme (12 à 18 ans). Rendements de 5 à 6,5 %
• Maisons de santé pluriprofessionnelles (MSP) : regroupement de 4 à 15 professionnels de santé. Souvent financées avec le soutien des collectivités locales. Rendements de 5 à 7 %
• Cabinets médicaux : locaux de 50 à 300 m² loués à des praticiens libéraux. Baux professionnels ou commerciaux. Rendements de 4 à 6 %
• Laboratoires d'analyses et centres d'imagerie : actifs techniques nécessitant des aménagements spécifiques. Baux long terme avec des groupes consolidés (Biogroup, Cerba, Imaios). Rendements de 5 à 6 %
• EHPAD et résidences médicalisées : segment réglementé (autorisation ARS nécessaire). Baux commerciaux de 9 à 12 ans avec des opérateurs spécialisés

Investir via les SCPI santé

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) spécialisées en immobilier de santé constituent le mode d'accès le plus simple pour les particuliers. Plusieurs SCPI thématiques sont disponibles : Pierval Santé (gérée par Euryale AM, capitalisation de 2,8 milliards d'euros), Primovie (Primonial REIM, santé et éducation), LF Avenir Santé (La Française). Ces SCPI investissent dans un portefeuille diversifié d'actifs de santé en France et en Europe. Les rendements distribués se situent entre 4,5 et 5,5 % nets de frais de gestion. Le ticket d'entrée est de 200 à 1 000 euros.

Fiscalité de l'investissement

Les revenus des SCPI santé sont imposés comme des revenus fonciers : barème progressif de l'IR + prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un investissement en direct dans un local médical, les loyers sont également imposés comme des revenus fonciers (régime micro-foncier si les revenus bruts sont inférieurs à 15 000 euros, ou régime réel permettant la déduction des charges et des intérêts d'emprunt). En cas d'investissement via une SCI à l'IS, les bénéfices sont soumis à l'impôt sur les sociétés au taux de 25 % avec possibilité d'amortir le bien.

Se faire accompagner

L'immobilier de santé est un segment spécialisé nécessitant une expertise sectorielle. Finalib vous met en relation avec des conseillers en gestion de patrimoine expérimentés pour identifier les meilleures opportunités d'investissement dans le secteur de la santé.