Barème fiscal du démembrement 2026 : valeur de l'usufruit et de la nue-propriété par âge

Le barème fiscal du démembrement (art. 669 CGI)

Ce barème détermine la répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété pour le calcul des droits de donation et succession :

• Moins de 21 ans : usufruit 90 %, nue-propriété 10 %
• 21-30 ans : usufruit 80 %, nue-propriété 20 %
• 31-40 ans : usufruit 70 %, nue-propriété 30 %
• 41-50 ans : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %
• 51-60 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
• 61-70 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
• 71-80 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
• 81-90 ans : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
• Plus de 91 ans : usufruit 10 %, nue-propriété 90 %

Pourquoi ce barème est crucial

Quand vous donnez la nue-propriété d'un bien, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété (pas la pleine propriété). Plus vous êtes jeune au moment de la donation, plus la nue-propriété est faible, et moins vous payez de droits.

Exemple concret

Bien de 500 000 €. Donateur de 62 ans → nue-propriété = 60 % = 300 000 €. Abattement 100 000 € par enfant → base taxable = 200 000 € pour 1 enfant. Droits : ~38 194 €. À la reconstitution (décès de l'usufruitier), l'enfant récupère la pleine propriété (500 000 €+) sans droits supplémentaires.

Même bien, donateur de 72 ans → nue-propriété = 70 % = 350 000 €. Base taxable = 250 000 €. Droits : ~48 194 €. Conclusion : donner tôt est toujours plus avantageux.

Barème fiscal vs valeur économique

Le barème fiscal est forfaitaire et simplifié. La valeur économique réelle de l'usufruit dépend des flux de revenus (loyers, dividendes) et du taux d'actualisation. Pour les SCPI démembrées, la valeur économique est souvent plus avantageuse que le barème fiscal.

Applications pratiques du démembrement

Le démembrement de propriété est un outil patrimonial puissant qui s'applique à de nombreuses situations :

Donation de la nue-propriété du logement familial

C'est la stratégie la plus classique. Les parents donnent la nue-propriété de leur résidence principale à leurs enfants tout en conservant l'usufruit (droit d'y habiter). Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires, quelle que soit la plus-value réalisée entre-temps.

Démembrement de parts de SCPI

L'achat de SCPI en nue-propriété temporaire (5-20 ans) est particulièrement intéressant :

• Pour le nu-propriétaire : achat avec une décote de 20-40 % selon la durée du démembrement. Pas de revenus fonciers à déclarer pendant la période. Pas d'IFI (la nue-propriété de parts de SCPI n'entre pas dans l'assiette IFI). À l'issue, récupération de la pleine propriété et des revenus.
• Pour l'usufruitier : perception des loyers pendant la durée fixée. Souvent utilisé par les personnes morales (trésorerie d'entreprise).

Exemple : SCPI à 200 €/part en pleine propriété. Nue-propriété sur 10 ans : 130 €/part (décote 35 %). Si la part vaut 220 € dans 10 ans, le rendement total est de 69 % sur 10 ans.

Démembrement de contrat d'assurance-vie

La clause bénéficiaire démembrée permet de transmettre un capital en assurance-vie en optimisant la fiscalité :

• L'usufruit revient au conjoint survivant (exonéré de droits de succession).
• La nue-propriété revient aux enfants (qui bénéficient de l'abattement de 152 500 €).
• Au décès du conjoint, les enfants récupèrent la pleine propriété du capital restant sans nouvelle taxation (quasi-usufruit avec créance de restitution).

Le démembrement et l'IFI

Le démembrement a un impact direct sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière :

• Démembrement légal (succession) : l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété dans son patrimoine IFI. Le nu-propriétaire n'est pas imposé.
• Démembrement conventionnel (donation) : même règle, l'usufruitier supporte l'IFI sur la valeur en pleine propriété.
• Exception : le démembrement temporaire de parts de SCPI : le nu-propriétaire n'est pas imposé à l'IFI pendant la durée du démembrement. C'est un outil puissant pour réduire l'IFI.

La donation avec réserve d'usufruit : étape par étape

• Évaluer le bien : estimation par un notaire ou un expert immobilier.
• Appliquer le barème fiscal : selon l'âge du donateur au jour de la donation.
• Calculer les droits : sur la valeur de la nue-propriété, après abattement (100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans).
• Rédiger l'acte notarié : obligatoire pour les biens immobiliers.
• Publier au service de publicité foncière : formalité réalisée par le notaire.

Le coût total (droits + frais de notaire) est nettement inférieur à celui d'une transmission en pleine propriété au décès.

Questions fréquentes

Le barème s'applique-t-il au démembrement temporaire ?

Pour le démembrement temporaire (viager exclu), la valeur de l'usufruit est de 23 % par tranche de 10 ans. Exemple : usufruit de 15 ans = 46 % de la valeur en pleine propriété.

Peut-on choisir entre barème fiscal et valeur économique ?

Non, pour les droits de donation et succession, le barème fiscal de l'article 669 CGI s'applique obligatoirement.

L'abattement de 100 000 € s'applique-t-il sur la nue-propriété ou la pleine propriété ?

L'abattement de 100 000 € par enfant s'applique sur la valeur de la nue-propriété (la base taxable). C'est précisément l'intérêt du démembrement : réduire la base sur laquelle s'imputent les droits.

Peut-on donner la nue-propriété d'un bien avec un crédit en cours ?

Oui, mais la dette restante vient en déduction de la valeur du bien pour le calcul des droits. Si le bien vaut 300 000 € et qu'il reste 100 000 € de crédit, la valeur nette est de 200 000 €, sur laquelle s'applique le barème de démembrement.