Dispositif Jeanbrun 2026 : le successeur du Pinel pour investir dans l'immobilier locatif

Dispositif Jeanbrun 2026 : le successeur du Pinel pour investir dans l'immobilier locatif

Fini le Pinel, voici le dispositif Jeanbrun. La loi de finances 2026 crée un nouveau régime fiscal pour les investisseurs dans le locatif résidentiel : le « régime du bailleur privé ». Il permet d'amortir comptablement son bien immobilier — comme le ferait un propriétaire en LMNP — tout en louant nu. Une révolution pour les investisseurs qui n'ont pas voulu plonger dans la location meublée.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun, officiellement nommé « régime du bailleur privé », repose sur un principe simple mais puissant : permettre aux propriétaires bailleurs de déduire un amortissement comptable de leur bien immobilier de leurs revenus fonciers, une possibilité jusqu'ici réservée aux loueurs en meublé (LMNP/LMP).

Conditions d'éligibilité :

• Le logement doit être situé en zone tendue (zones A, A bis ou B1 principalement)
• Il doit s'agir d'un logement collectif neuf ou rénové répondant aux normes énergétiques en vigueur (DPE A ou B)
• Le propriétaire doit s'engager à pratiquer des loyers intermédiaires pendant une durée minimale de 9 ans
• Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources fixés par décret (similaires aux anciens plafonds Pinel)
• Le logement doit être la résidence principale du locataire

Les loyers intermédiaires sont des loyers plafonnés situés entre le loyer social et le loyer de marché libre. Ils sont environ 10 à 15% inférieurs aux loyers de marché dans les zones tendues, ce qui garantit l'accessibilité du logement pour les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires.

Avantage fiscal concret : simulation sur un appartement à 250 000 €

Prenons l'exemple d'un investisseur qui achète un appartement neuf de 45 m² à Lyon (zone A) pour 250 000 € tout compris (frais de notaire inclus).

Sans le dispositif Jeanbrun (régime foncier classique) :

• Loyer mensuel libre : 900 €/mois → 10 800 €/an
• Charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion) : 4 500 €/an
• Revenu foncier net imposable : 6 300 €/an
• Imposition (TMI 30% + PS 17,2%) : 2 973 €/an

Avec le dispositif Jeanbrun :

• Loyer intermédiaire plafonné : 780 €/mois → 9 360 €/an
• Charges déductibles identiques : 4 500 €/an
• Amortissement du bien : 2% × 250 000 € = 5 000 €/an déductibles
• Revenu foncier net imposable : 9 360 - 4 500 - 5 000 = -140 € (déficit foncier !)
• Imposition : 0 € les premières années

Sur 10 ans, le dispositif Jeanbrun peut générer une économie d'impôt cumulée de 25 000 à 30 000 € par rapport au régime foncier classique, malgré des loyers légèrement inférieurs. C'est la magie de l'amortissement comptable.

Comparatif Jeanbrun vs Pinel vs LMNP

| Critère | Jeanbrun 2026 | Pinel (disparu) | LMNP classique |

|---------|---------------|-----------------|----------------|

| Type de location | Nue | Nue | Meublée |

| Amortissement | Oui | Non | Oui |

| Réduction d'impôt | Non (déduction) | Oui (12-21%) | Non (déduction) |

| Durée engagement | 9 ans | 6/9/12 ans | Aucune |

| Loyers plafonnés | Oui | Oui | Non |

| Zones éligibles | Tendues | A/A bis/B1 | Toutes |

Le Jeanbrun gagne pour les investisseurs à TMI 30%+ qui préfèrent la location nue (moins de gestion, moins de turnover, moins d'usure du mobilier). Le LMNP reste supérieur pour ceux qui acceptent la contrainte du meublé et veulent une liberté totale sur les loyers.

Les zones éligibles et l'optimisation avec un CGP

Les zones éligibles au dispositif Jeanbrun correspondent aux zones tendues définies par le décret du 10 mai 2013, révisé en 2024. Cela inclut environ 1 150 communes réparties dans 28 agglomérations de métropole.

Les villes les plus attractives en 2026 pour un investissement Jeanbrun :

• Lyon : rendement brut 4,2%, forte demande locative, prix stabilisés
• Bordeaux : rendement brut 4,5%, marché en correction offrant des opportunités
• Montpellier : rendement brut 5,1%, dynamique démographique soutenue
• Nantes : rendement brut 4,8%, tension locative élevée sur les petites surfaces

Un conseiller en gestion de patrimoine peut optimiser votre structure d'investissement selon votre situation :

• En nom propre : le plus simple, adapté aux patrimoines modestes
• Via une SCI à l'IR : permet la transmission progressive des parts aux enfants
• En démembrement temporaire : l'usufruitier (société) amortit le bien, le nu-propriétaire (vous) récupère la pleine propriété sans fiscalité au terme

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