Vente en l'état futur de rénovation (VEFR) : cadre juridique

La vente en l'état futur de rénovation (VEFR) est un contrat par lequel le vendeur s'engage à réaliser des travaux de rénovation sur un immeuble existant dans un délai déterminé. Créée par l'ordonnance n° 2021-1357 du 20 octobre 2021, la VEFR comble un vide juridique entre la vente d'un bien ancien classique et la VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) réservée aux constructions neuves.

Conditions d'application de la VEFR

La VEFR s'applique aux immeubles existants faisant l'objet de travaux de rénovation portant sur la majorité des fondations, des éléments de structure, de la consistance des façades (hors ravalement) ou de l'ensemble des éléments de second œuvre. Le vendeur doit être un professionnel de l'immobilier (promoteur, marchand de biens, bailleur social). La VEFR ne s'applique pas aux simples travaux d'entretien ou d'embellissement.

Contenu du contrat de VEFR

• La description de l'immeuble existant et des travaux à réaliser.
• Le prix de vente global et les modalités de paiement échelonné.
• Le délai de livraison des travaux.
• Les justificatifs d'assurance dommages-ouvrage et de responsabilité civile décennale.
• Les garanties financières d'achèvement ou de remboursement.
• La description des caractéristiques techniques des travaux (plans, notice descriptive).

Garanties de l'acquéreur

L'acquéreur en VEFR bénéficie de garanties renforcées : la garantie financière d'achèvement (GFA) assure que les travaux seront terminés même en cas de défaillance du vendeur. La garantie de parfait achèvement couvre les défauts signalés dans l'année suivant la réception. La garantie décennale couvre les vices affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant dix ans.

Différences entre VEFR et VEFA

La VEFA concerne la construction d'un immeuble neuf : le transfert de propriété s'opère au fur et à mesure de la construction. La VEFR porte sur un immeuble existant : le transfert de propriété est immédiat dès la signature, mais les travaux restent à la charge du vendeur. La VEFR bénéficie des garanties du neuf (décennale, parfait achèvement) sur les travaux réalisés, mais pas sur les parties de l'immeuble non touchées par la rénovation.

Fiscalité de la VEFR

La VEFR peut ouvrir droit aux frais de notaire réduits (2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %) si les travaux représentent plus de 25 % du coût total de l'opération et si la TVA immobilière s'applique. Certaines opérations en VEFR peuvent également être éligibles au dispositif Denormandie (réduction d'impôt pour l'investissement locatif dans l'ancien rénové). Sur Finalib, trouvez un conseiller pour analyser les aspects juridiques et fiscaux de votre projet en VEFR.