Travaux en copropriété : majorités requises et financement

Les différentes majorités en copropriété

La loi du 10 juillet 1965 définit plusieurs niveaux de majorité pour les décisions en assemblée générale. La majorité applicable dépend de la nature de la décision et de son impact sur les parties communes. Plus les travaux sont importants, plus la majorité requise est élevée.

Majorité simple (article 24)

• Travaux d'entretien courant (peinture, réparation de toiture, remplacement de chaudière à l'identique)
• Travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (urgence)
• Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées
• Travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre
• Autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes

Majorité absolue (article 25)

• Installation d'un ascenseur, antenne collective, local à vélos
• Travaux de surélévation ou construction de bâtiments annexes
• Travaux d'amélioration (interphone, vidéosurveillance, portail automatique)
• Suppression du poste de gardien
• Désignation ou révocation du syndic

Double majorité (article 26) et unanimité

La double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des tantièmes) est requise pour les travaux modifiant la destination de l'immeuble, la vente de parties communes non nécessaires et la modification du règlement de copropriété. L'unanimité est exigée pour l'aliénation de parties communes nécessaires, la modification de la répartition des charges et la suppression d'un élément d'équipement commun.

Financement des travaux

• Fonds travaux obligatoire (loi ALUR) : cotisation annuelle de 2,5 % minimum du budget prévisionnel
• Appels de fonds exceptionnels : votés en AG avec échéancier
• Emprunt collectif de copropriété (loi ALUR) : voté à la majorité de l'article 25, les copropriétaires non participants paient comptant
• MaPrimeRénov' Copropriétés : jusqu'à 25 000 € par logement pour la rénovation énergétique globale
• CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) : primes pour travaux d'isolation, chauffage et ventilation
• Éco-PTZ copropriété : prêt collectif à taux zéro, jusqu'à 50 000 € par logement

Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Depuis 2024-2025, les copropriétés de plus de 15 ans doivent adopter un PPT sur 10 ans, élaboré à partir d'un diagnostic technique global. Il identifie les travaux nécessaires à la conservation, la mise en conformité et l'amélioration énergétique de l'immeuble, avec un échéancier de financement. Il est voté à la majorité de l'article 24 et révisé tous les 10 ans.

MaPrimeRénov' Copropriétés en 2026

MaPrimeRénov' Copropriétés couvre 30 % à 45 % du coût des travaux de rénovation énergétique globale (gain minimal de 35 %). Un bonus de sortie de passoire énergétique (10 % supplémentaire) est accordé pour les passages de F/G à D ou mieux. La demande est portée par le syndic avec un assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO) obligatoire, financé par le dispositif.

Se faire accompagner

Les travaux en copropriété impliquent des décisions collectives complexes et des montages financiers combinant fonds propres, aides publiques et emprunts. Un conseiller en copropriété peut accompagner le conseil syndical dans l'élaboration du PPT, la recherche de financements et la préparation des résolutions. Sur Finalib, trouvez un professionnel spécialisé.