Ce qu'il faut retenir
- Puis-je sous-louer une chambre de mon appartement sans accord du bailleur ?
- Le sous-locataire a-t-il des droits en cas d'expulsion ?
- Le loyer de sous-location peut-il être supérieur au loyer principal ?
- L'hébergement gratuit est-il considéré comme une sous-location ?
La sous-location consiste pour un locataire à louer tout ou partie de son logement à un tiers. En France, cette pratique est strictement encadrée et soumise à l'autorisation préalable du bailleur. Les règles diffèrent selon le type de bail (habitation, commercial, meublé) et les sanctions en cas de sous-location irrégulière peuvent être sévères. Ce guide fait le point sur les conditions de validité et les risques.
La sous-location en bail d'habitation nue
Dans un bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, la sous-location totale ou partielle est interdite sauf accord écrit du bailleur. L'article 8 de la loi dispose que le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le loyer de la sous-location ne peut excéder celui payé par le locataire principal. L'accord du bailleur doit être donné par écrit et porter sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer. Un accord verbal est insuffisant.
La sous-location en meublé
Pour les baux de location meublée, les règles sont identiques à celles du bail nu : l'accord écrit du bailleur est obligatoire. Les plateformes de location de type Airbnb constituent une forme de sous-location lorsque le logement est loué par un locataire (et non un propriétaire). Un locataire qui loue son appartement sur Airbnb sans l'autorisation de son bailleur commet une sous-location irrégulière, passible de résiliation du bail. La jurisprudence est constante sur ce point et les condamnations sont fréquentes.
Attention
⚠️ La Cour de cassation a jugé en 2020 que le locataire qui sous-loue sur Airbnb sans autorisation doit reverser au bailleur l'intégralité des sous-loyers perçus, en plus de la résiliation du bail. Les sommes en jeu peuvent être très élevées pour les locataires actifs sur les plateformes.
La sous-location en bail commercial
Le bail commercial interdit en principe la sous-location sauf clause contraire (article L.145-31 du Code de commerce). Si le bail autorise la sous-location, le bailleur doit être appelé à concourir à l'acte. Le loyer de la sous-location peut être supérieur au loyer principal (contrairement au bail d'habitation). En cas de sous-location non autorisée, le bailleur peut demander la résiliation du bail et le versement de dommages-intérêts.
La sous-location en logement social (HLM)
La sous-location d'un logement social est strictement interdite, totalement ou partiellement, même avec l'accord du bailleur social. Les seules exceptions concernent la sous-location à des personnes âgées ou handicapées dans le cadre de dispositifs spécifiques encadrés par la loi. La sous-location irrégulière d'un logement social expose le locataire à la résiliation du bail, à l'expulsion et à une amende pouvant atteindre 9 000 euros.
Les sanctions en cas de sous-location irrégulière
- La résiliation du bail aux torts du locataire, sur le fondement de la clause résolutoire ou par décision judiciaire.
- Le reversement au bailleur de l'intégralité des sous-loyers perçus (jurisprudence Cour de cassation 2020).
- L'expulsion du locataire et du sous-locataire.
- Des dommages-intérêts au bénéfice du bailleur pour le préjudice subi.
- En logement social : amende de 9 000 euros et résiliation de plein droit.
- Le sous-locataire perd tout droit au maintien dans les lieux et ne bénéficie d'aucune protection légale.
Le bail mobilité : une alternative légale
Le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018, offre une alternative légale à la sous-location pour les locataires qui souhaitent accueillir temporairement un occupant. Ce bail de 1 à 10 mois, non renouvelable, est destiné aux personnes en formation, études, stage, mission temporaire ou mutation professionnelle. Il ne nécessite pas de dépôt de garantie et peut être garanti par Visale. Le bail mobilité est conclu directement par le propriétaire (pas le locataire), mais il peut être une solution de remplacement pour les propriétaires qui souhaitent flexibiliser l'occupation de leur bien.
Se faire accompagner
La sous-location est un sujet juridiquement sensible. Un avocat en droit immobilier peut vous conseiller sur les conditions de validité, rédiger l'autorisation du bailleur et sécuriser le contrat de sous-location. Finalib vous met en relation avec des professionnels qualifiés.
Ce qu'il faut retenir
- Puis-je sous-louer une chambre de mon appartement sans accord du bailleur ?
- Le sous-locataire a-t-il des droits en cas d'expulsion ?
- Le loyer de sous-location peut-il être supérieur au loyer principal ?
- L'hébergement gratuit est-il considéré comme une sous-location ?
Questions fréquentes
Thomas Bernard
Agent immobilier et conseiller en investissement locatif
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