Rendement locatif net : comment le calculer vraiment (formule + exemple 2026)

Pourquoi le rendement brut ne veut rien dire ?

Quand une annonce immobilière affiche « 8 % de rendement », elle parle du rendement brut : loyer annuel divisé par prix d'achat. Mais ce chiffre ignore les frais de notaire, la taxe foncière, les charges, la vacance locative et surtout l'impôt. En réalité, un bien à « 8 % brut » descend souvent à 3,5-4,5 % net-net. Comparer un rendement brut immobilier avec un Livret A à 2,4 % ou une assurance-vie à 3 %, c'est comparer des pommes et des oranges.

Comment calculer le rendement brut ?

C'est le calcul le plus simple, utilisé dans les annonces :

Formule : (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100

Exemple : T2 acheté 120 000 €, loué 650 €/mois

⚠️ Ce calcul ne tient pas compte des frais de notaire. En incluant les frais (8 800 € pour l'ancien), le rendement baisse à :

Comment calculer le rendement net de charges ?

Formule : ((Loyer annuel - Charges annuelles) / Prix total frais inclus) × 100

Charges à déduire :

• Taxe foncière : 800 €
• Charges copropriété non récupérables : 600 €
• Assurance PNO : 180 €
• Frais de gestion (si agence, 7 %) : 546 €
• Provision vacance (1 mois) : 650 €
• Provision travaux (5 % des loyers) : 390 €

Total charges : 3 166 €

On passe de 6,5 % brut à 3,6 % net. Presque la moitié.

Comment calculer le rendement net-net (après impôts) ?

C'est le seul chiffre qui compte réellement. Il intègre l'impôt sur les revenus locatifs.

Formule : ((Loyer annuel - Charges - Impôts) / Prix total) × 100

L'impôt dépend du régime fiscal choisi :

| Régime | Revenu imposable | Impôt (TMI 30 % + PS 17,2 %) |

|---|---|---|

| Location nue micro-foncier | 7 800 × 70 % = 5 460 € | 2 577 € |

| Location nue réel | 7 800 - 3 166 = 4 634 € | 2 187 € |

| LMNP micro-BIC | 7 800 × 50 % = 3 900 € | 1 841 € |

| LMNP réel | 7 800 - 3 166 - 3 800 (amort.) = 834 € | 394 € |

Rendement net-net par régime :

| Régime | Rendement net-net |

|---|---|

| Nu micro-foncier | 1,60 % |

| Nu réel | 1,90 % |

| LMNP micro-BIC | 2,17 % |

| LMNP réel | 3,30 % |

Le LMNP réel double pratiquement le rendement net-net par rapport à la location nue en micro-foncier. Sur 15 ans, la différence représente 30 000+ €.

Qu'est-ce que le cash-flow et pourquoi c'est plus important ?

Le rendement en pourcentage est utile pour comparer des biens. Mais au quotidien, ce qui compte c'est le cash-flow mensuel : combien il vous reste (ou coûte) chaque mois après toutes les dépenses.

Formule : Loyer - Mensualité crédit - Charges mensuelles - Impôt mensuel

Exemple (suite du T2 à 120 000 €) :

| Poste | Mensuel |

|---|---|

| Loyer perçu | +650 € |

| Mensualité crédit (120k, 20 ans, 3 %) | -665 € |

| Charges mensualisées | -264 € |

| Impôt (LMNP réel) | -33 € |

| Cash-flow mensuel | -312 € |

Ce bien est à cash-flow négatif : il vous coûte 312 €/mois de votre poche. C'est fréquent avec un financement à 20 ans.

Pour un cash-flow positif, il faut :

• Un rendement brut > 8 % (villes moyennes)
• Un financement sur 25 ans (mensualité plus basse)
• Un bien sans travaux lourds
• Le régime LMNP réel (impôt quasi nul)

Quels sont les rendements moyens par ville en 2026 ?

| Ville | Rendement brut | Rendement net estimé (LMNP réel) |

|---|---|---|

| Saint-Étienne | 8,5 % | 5,5-6 % |

| Mulhouse | 7,7 % | 5-5,5 % |

| Le Mans | 6,7 % | 4,5-5 % |

| Rouen | 6,5 % | 4-4,5 % |

| Marseille | 6,0 % | 3,5-4 % |

| Toulouse | 5,2 % | 3-3,5 % |

| Lyon | 4,3 % | 2,5-3 % |

| Paris | 3,5 % | 2-2,5 % |

Pour un cash-flow positif dès le premier mois, visez les villes à 7 %+ brut avec un financement 25 ans.

Les 5 erreurs de calcul les plus courantes

• Oublier les frais de notaire dans le prix d'achat (impact : -0,4 point)
• Ignorer la vacance locative — comptez 1 mois/an minimum (impact : -0,5 point)
• Comparer brut avec net — toujours comparer net-net vs net-net
• Oublier les travaux futurs — provision 5 % des loyers (impact : -0,3 point)
• Ne pas intégrer l'impôt — la différence entre nu et LMNP réel est de 1,5+ point

Utilisez notre [simulateur d'impôt sur le revenu](/simulateurs/impot-revenu) pour un calcul précis intégrant votre TMI et votre régime fiscal.

[Trouvez un agent immobilier vérifié](/experts) pour valider le rendement avant achat.

Questions fréquentes

Un rendement brut de 6 % est-il bon ?

C'est dans la moyenne nationale hors Paris. En net-net (LMNP réel, TMI 30 %), comptez ~3,5 %. C'est correct mais pas exceptionnel. Pour un cash-flow positif, visez 7 %+ brut. En SCPI, 4,5 % net est comparable sans effort de gestion.

Quel rendement minimum viser pour un investissement locatif ?

Visez au minimum 5 % net de charges (avant impôts) pour un investissement viable. En-dessous, le cash-flow sera trop négatif. En LMNP réel, 5 % net de charges donne environ 4 % net-net grâce aux amortissements.

Comment améliorer le rendement d'un bien existant ?

Passer en LMNP réel (+1-2 points), augmenter le loyer (rénovation + remeublement), réduire les charges (renégocier l'assurance, changer de gestionnaire), optimiser le financement (renégocier le taux ou l'assurance emprunteur).

Le rendement est-il le seul critère à regarder ?

Non. Le cash-flow mensuel, la tension locative, le potentiel de plus-value et la qualité du locataire sont aussi importants. Un bien à 10 % brut dans une zone sans demande locative est un piège.

Quel outil pour calculer mon rendement net-net ?

Utilisez notre [simulateur d'impôt sur le revenu](/simulateurs/impot-revenu) qui intègre votre TMI, votre régime fiscal et toutes les charges. Vous pouvez aussi consulter un CGP vérifié sur Finalib pour un audit personnalisé.