Plafonnement des loyers 2026 : villes concernées et calcul

Depuis la loi ELAN de 2018 et ses prolongements successifs, l'encadrement des loyers s'étend progressivement à de nouvelles agglomérations françaises. En 2026, le dispositif concerne plus d'une vingtaine de zones tendues et impacte directement les propriétaires bailleurs comme les locataires. Comprendre le mécanisme de calcul, les villes concernées et les sanctions encourues est essentiel pour fixer un loyer conforme et éviter les contentieux.

Quelles villes sont concernées par l'encadrement des loyers en 2026 ?

Le plafonnement des loyers repose sur l'article 140 de la loi ELAN, qui a relancé le dispositif expérimental initialement prévu par la loi ALUR de 2014. En 2026, les villes et intercommunalités appliquant l'encadrement sont les suivantes :

• Paris : encadrement en vigueur depuis juillet 2019, reconduit
• Lille et sa métropole : depuis mars 2020
• Lyon et Villeurbanne : depuis novembre 2021
• Montpellier : depuis juillet 2022
• Bordeaux : depuis juillet 2022
• Grenoble et 22 communes de la métropole : depuis 2024
• Strasbourg et sa communauté urbaine : depuis 2024
• Pays Basque (communauté d'agglomération) : depuis 2024
• Grand Paris (Est Ensemble, Plaine Commune, Grand-Orly Seine Bièvre) : déploiement progressif depuis 2025
• Toulouse et Nantes : en phase d'expérimentation courant 2026

Les loyers de référence sont publiés chaque année par les observatoires locaux des loyers (OLL) agréés par le ministère du Logement. Ils sont révisés annuellement pour refléter l'évolution du marché.

Comment calculer le loyer maximum autorisé ?

Le calcul du plafond de loyer repose sur trois valeurs fixées par l'observatoire local, exprimées en euros par mètre carré de surface habitable et par mois :

• Loyer de référence : la médiane des loyers observés dans le quartier pour un type de logement donné (nombre de pièces, époque de construction, meublé ou vide).
• Loyer de référence majoré : le loyer de référence augmenté de 20 %. C'est le plafond légal que le propriétaire ne peut pas dépasser.
• Loyer de référence minoré : le loyer de référence diminué de 30 %. En dessous de ce seuil, le propriétaire peut demander une réévaluation au renouvellement du bail.

Formule : Loyer maximum = Loyer de référence majoré (€/m²) x Surface habitable (m²)

Par exemple, pour un T2 de 45 m² dans le 11e arrondissement de Paris, avec un loyer de référence majoré de 31,50 €/m², le loyer maximum hors charges est de 1 417,50 euros par mois. Un complément de loyer peut être ajouté uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort (terrasse de grande taille, vue exceptionnelle, hauteur sous plafond supérieure à 3,30 m). Ce complément doit être mentionné et justifié dans le bail, et le locataire peut le contester dans les trois mois suivant la signature.

Sanctions et recours en cas de dépassement

Si le loyer dépasse le plafond autorisé, le locataire dispose de plusieurs recours. Dans un premier temps, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), procédure gratuite et obligatoire avant toute action en justice. En l'absence d'accord, le juge des contentieux de la protection peut ordonner la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu.

Côté sanctions administratives, le préfet peut mettre en demeure le propriétaire de se conformer à l'encadrement. En cas de refus, l'amende atteint 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (article 140 VI de la loi ELAN). Depuis 2023, les contrôles ont été renforcés avec la mise en place de signalements en ligne dans plusieurs métropoles.

Pour vérifier si votre loyer est conforme, consultez le site de l'observatoire local des loyers de votre ville ou l'outil en ligne de la DRIHL pour l'Ile-de-France. Vous pouvez également faire appel à un [conseiller immobilier](/experts?profession=conseiller-immobilier) ou un [gestionnaire de patrimoine](/experts?profession=conseiller-en-gestion-de-patrimoine) référencé sur Finalib pour un audit complet de votre situation locative.

FAQ

L'encadrement des loyers s'applique-t-il au renouvellement de bail ?

Oui. Lors du renouvellement du bail, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de renouvellement. Si le loyer en cours est supérieur au nouveau plafond, le locataire peut demander sa diminution. Inversement, si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut proposer une réévaluation dans la limite du loyer de référence minoré, en respectant la procédure prévue par la loi du 6 juillet 1989.

Les logements meublés sont-ils aussi concernés ?

Oui, les locations meublées sont soumises à l'encadrement des loyers dans les mêmes zones. Les observatoires locaux publient des loyers de référence spécifiques pour les meublés, généralement supérieurs de 10 à 15 % par rapport aux locations vides, pour tenir compte de l'équipement fourni. Les mêmes règles de plafonnement et de complément de loyer s'appliquent.

Que faire si mon propriétaire refuse de baisser le loyer malgré un dépassement ?

La première étape est d'adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire, en citant le loyer de référence majoré applicable et en demandant la mise en conformité. Si le propriétaire ne répond pas ou refuse, saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) de votre département. Cette procédure est gratuite et constitue un préalable obligatoire avant toute action judiciaire. Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui pourra ordonner la réduction du loyer et le remboursement des sommes versées en excès sur les trois dernières années.