Passoire thermique : interdiction de location des DPE F et G

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Une passoire thermique désigne un logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G, soit une consommation d'énergie primaire supérieure à 330 kWh/m²/an ou des émissions de gaz à effet de serre très élevées. Selon les estimations du ministère de la Transition écologique, environ 5,2 millions de résidences principales sont concernées en France, soit près de 17 % du parc de logements. Ces logements sont mal isolés, énergivores et souvent source d'inconfort pour les occupants (froid en hiver, chaleur en été, humidité).

Calendrier d'interdiction de location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an (les plus énergivores de la classe G) sont qualifiés d'indécents et ne peuvent plus être loués en tant que résidence principale. Au 1er janvier 2025, l'interdiction s'étend à l'ensemble des logements classés G. Au 1er janvier 2028, les logements classés F seront également concernés. Enfin, au 1er janvier 2034, les logements classés E rejoindront la liste des biens interdits à la location.

Obligations du propriétaire bailleur

Le propriétaire d'un logement classé F ou G a l'obligation de réaliser un DPE valide et de le communiquer au locataire. Si le logement est interdit à la location, le bailleur ne peut plus conclure de nouveau bail ni renouveler un bail existant arrivant à échéance. Le gel des loyers est déjà en vigueur depuis le 24 août 2022 pour les logements F et G : aucune augmentation de loyer n'est possible, même lors du renouvellement du bail ou d'un changement de locataire. Le bailleur doit également réaliser un audit énergétique avant de mettre en vente un logement en monopropriété classé F ou G.

Travaux de rénovation énergétique

• Isolation thermique des murs par l'extérieur (ITE) ou par l'intérieur (ITI) : gain moyen de 1 à 2 classes DPE
• Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage : réduction des déperditions de 10 à 15 %
• Isolation des combles et de la toiture : premier poste de déperdition thermique (25 à 30 %)
• Installation d'une pompe à chaleur ou d'une chaudière à condensation pour remplacer un chauffage ancien
• Mise en place d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC) double flux
• Isolation du plancher bas (cave, garage) : gain de confort et réduction des ponts thermiques

Aides financières disponibles

Plusieurs dispositifs permettent de financer les travaux de rénovation énergétique. MaPrimeRénov' est l'aide principale, versée par l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), dont le montant dépend des revenus du ménage et du gain énergétique obtenu. Le dispositif MaPrimeRénov' Parcours accompagné finance les rénovations globales (gain d'au moins deux classes DPE) avec un accompagnement obligatoire par un Accompagnateur Rénov'. Les certificats d'économie d'énergie (CEE) complètent le financement. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour financer les travaux. Enfin, le déficit foncier permet de déduire le coût des travaux des revenus fonciers et, dans certains cas, du revenu global dans la limite de 21 400 € par an pour les passoires thermiques (au lieu de 10 700 € habituellement).

Stratégies pour les investisseurs

Les passoires thermiques représentent une opportunité pour les investisseurs avisés. Les prix de vente des logements classés F et G ont subi une décote de 10 à 20 % par rapport aux logements équivalents mieux classés. Un investisseur peut acquérir un bien à prix réduit, réaliser des travaux de rénovation énergétique en utilisant les aides disponibles et le mécanisme du déficit foncier, puis remettre le logement en location avec un meilleur DPE et un loyer revalorisé. Cette stratégie de « value add » est particulièrement rentable dans les zones tendues où la demande locative est forte.

Se faire accompagner

La rénovation énergétique d'un logement locatif implique des choix techniques, fiscaux et financiers complexes. Un conseiller immobilier spécialisé peut évaluer la rentabilité d'une opération de rénovation, identifier les aides mobilisables et optimiser la fiscalité du projet. Sur Finalib, trouvez un professionnel pour transformer votre passoire thermique en investissement performant.