Marchands de biens : statut et fiscalité complète

Marchand de biens : statut juridique et fiscalité

Le marchand de biens est un professionnel qui achète des immeubles, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières en vue de les revendre avec profit. Ce statut, qui ne nécessite pas de diplôme spécifique, est soumis à un régime fiscal particulier qui peut s'avérer très avantageux comme très pénalisant selon la maîtrise des règles.

Définition et conditions d'exercice

Le marchand de biens se définit par deux critères cumulatifs :

• L'achat en vue de la revente : l'intention spéculative doit exister dès l'acquisition
• Le caractère habituel : l'activité doit être exercée de manière répétée (au moins deux opérations selon la jurisprudence)

Aucun diplôme ni carte professionnelle n'est requis (contrairement à l'agent immobilier). L'activité s'exerce sous forme d'entreprise individuelle ou de société (SAS, SARL, SASU). L'inscription au RCS est obligatoire avec le code APE 6810Z.

Régime fiscal des bénéfices

Les profits du marchand de biens relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s'il exerce en nom propre, ou de l'impôt sur les sociétés s'il opère en société. Le bénéfice imposable correspond à la marge brute (prix de vente - prix d'achat - frais) diminuée des charges d'exploitation.

Le stock (immeubles en cours de revente) est inscrit à l'actif au prix de revient. Les travaux de rénovation engagés avant la revente s'ajoutent au prix de revient et réduisent d'autant la marge imposable.

TVA sur marge

Le marchand de biens bénéficie du régime de la TVA sur marge (article 268 du CGI) lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction de TVA. La TVA est alors calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, et non sur le prix total.

Exemple : achat d'un immeuble à 200 000 euros (vente entre particuliers, sans TVA), revente à 280 000 euros. TVA due : (280 000 - 200 000) x 20 % = 16 000 euros.

Si l'acquisition a donné lieu à récupération de TVA (achat sur plan, VEFA), la TVA s'applique sur le prix total de revente.

Droits d'enregistrement réduits

Le marchand de biens bénéficie de droits d'enregistrement réduits à l'achat : 0,715 % au lieu de 5,80 % pour les mutations classiques. Cette réduction est conditionnée à l'engagement de revendre dans un délai de 5 ans (4 ans pour les terrains à bâtir).

En cas de non-revente dans le délai, le complément de droits (environ 5 %) devient exigible, majoré d'un intérêt de retard. Ce risque doit être intégré dans la modélisation financière de chaque opération.

Risques et points de vigilance

• Requalification fiscale : un particulier réalisant des opérations d'achat-revente répétées peut être requalifié en marchand de biens, avec taxation rétroactive des plus-values en BIC
• Garantie des vices cachés : le marchand de biens est soumis à la garantie légale renforcée du vendeur professionnel
• Responsabilité décennale : si des travaux importants sont réalisés, la responsabilité décennale peut s'appliquer

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