Ce qu'il faut retenir
- La règle des 120 jours s'applique-t-elle dans toute la France ?
- Que se passe-t-il si je dépasse les 120 jours à Paris ?
- Dois-je payer des cotisations sociales sur mes revenus Airbnb ?
- Puis-je louer ma résidence secondaire sur Airbnb à Paris ?
Louer son appartement sur Airbnb à Paris est devenu un complément de revenus courant pour de nombreux propriétaires. Mais la capitale applique une réglementation stricte pour préserver le parc de logements à usage d'habitation. La règle des 120 jours, l'obligation d'enregistrement en mairie et les sanctions en cas de manquement sont autant de contraintes à maîtriser avant de se lancer. Ce guide fait le point sur les obligations en vigueur en 2026.
La règle des 120 jours : principe et champ d'application
À Paris, un propriétaire ne peut louer sa résidence principale en meublé touristique que 120 jours par an (environ 4 mois). Cette limite s'applique à toutes les plateformes de location (Airbnb, Booking, Abritel, etc.) et concerne uniquement la résidence principale, c'est-à-dire le logement occupé au moins 8 mois par an par le propriétaire. Au-delà de 120 jours, la plateforme bloque automatiquement le calendrier de réservation. Le non-respect de cette limite expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 10 000 euros.
L'enregistrement en mairie : une obligation préalable
Depuis 2017, tout propriétaire souhaitant louer son logement en meublé touristique à Paris doit obtenir un numéro d'enregistrement auprès de la mairie. Ce numéro à 13 chiffres doit obligatoirement figurer sur l'annonce de location. La demande se fait en ligne sur le site de la Ville de Paris. L'enregistrement est gratuit et permet à la mairie de contrôler le respect de la limite des 120 jours. Louer sans numéro d'enregistrement expose le propriétaire à une amende de 5 000 euros et la plateforme à 12 500 euros par annonce non conforme.
Attention
⚠️ Les plateformes de location transmettent automatiquement à la Ville de Paris le nombre de nuitées réalisées par chaque logement enregistré. Le contrôle est donc quasi systématique. Les propriétaires qui dépassent les 120 jours sont identifiés et poursuivis.
Louer une résidence secondaire : la compensation
La location touristique d'une résidence secondaire à Paris est soumise à un régime beaucoup plus contraignant : le changement d'usage. Le propriétaire doit obtenir une autorisation de la mairie et compenser la perte de surface d'habitation en transformant un local commercial en logement dans le même arrondissement. Dans les arrondissements les plus tendus (1er au 9e), la compensation est doublée : il faut transformer 2 m² de commercial en logement pour chaque m² loué en meublé touristique. Cette contrainte rend la location touristique d'une résidence secondaire très coûteuse et réservée aux investisseurs disposant de moyens importants.
Les obligations fiscales du loueur
- Déclaration des revenus locatifs dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
- Régime micro-BIC si les recettes ne dépassent pas 77 700 euros : abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés classiques non classés depuis 2024).
- Régime réel possible pour déduire les charges réelles et amortir le mobilier.
- Taxe de séjour collectée par la plateforme et reversée à la commune (entre 1 et 5 euros par nuit selon le classement).
- Cotisations sociales si les recettes dépassent 23 000 euros par an (affiliation SSI obligatoire).
Les sanctions en cas de non-respect
- Amende de 10 000 euros pour dépassement de la limite des 120 jours.
- Amende de 5 000 euros pour défaut d'enregistrement en mairie.
- Amende de 50 000 euros par logement pour changement d'usage sans autorisation (résidence secondaire).
- Astreinte de 1 000 euros par jour et par m² en cas de non-retour à l'usage d'habitation.
- Amende de 12 500 euros par annonce pour la plateforme si le numéro d'enregistrement n'est pas affiché.
Les alternatives à la location Airbnb classique
Pour les propriétaires souhaitant dépasser les 120 jours sans enfreindre la réglementation, plusieurs options existent. Le bail mobilité (1 à 10 mois) permet de louer à des étudiants, stagiaires ou salariés en mission sans limitation de durée. La colocation meublée longue durée offre des rendements comparables à Airbnb avec moins de contraintes réglementaires. Enfin, la location meublée classique (bail d'un an renouvelable) reste une option stable et rentable dans les quartiers les plus recherchés de Paris.
Se faire accompagner
La réglementation de la location touristique à Paris est complexe et les sanctions sont lourdes. Un conseiller immobilier ou un fiscaliste peut vous aider à structurer votre activité de location, choisir le régime fiscal optimal et respecter l'ensemble des obligations. Finalib vous met en relation avec des professionnels spécialisés.
Ce qu'il faut retenir
- La règle des 120 jours s'applique-t-elle dans toute la France ?
- Que se passe-t-il si je dépasse les 120 jours à Paris ?
- Dois-je payer des cotisations sociales sur mes revenus Airbnb ?
- Puis-je louer ma résidence secondaire sur Airbnb à Paris ?
Questions fréquentes
Thomas Bernard
Agent immobilier et conseiller en investissement locatif
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