Ce qu'il faut retenir
- La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison individuelle ?
- Un balcon ou une terrasse comptent-ils dans la surface Carrez ?
- Qui paie le mesurage loi Carrez lors d'une vente ?
En immobilier, la surface d'un logement n'est pas une donnée unique. Selon le contexte — vente en copropriété, location, permis de construire — la surface de référence diffère et les méthodes de calcul ne sont pas identiques. La loi Carrez s'applique à la vente de lots de copropriété tandis que la loi Boutin concerne la location. Les confondre peut coûter cher : une erreur de mesurage supérieure à 5 % en loi Carrez donne droit à l'acquéreur à une réduction proportionnelle du prix.
La surface loi Carrez : vente en copropriété
La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, impose de mentionner la superficie privative de tout lot de copropriété dans l'acte de vente. La superficie Carrez correspond à la surface de plancher construite, close et couverte, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les caves, garages, emplacements de stationnement et lots inférieurs à 8 m² ne sont pas soumis au mesurage Carrez.
La surface habitable loi Boutin : location
La loi du 25 mars 2009, dite loi Boutin, impose de mentionner la surface habitable dans le bail de location d'un logement. La surface habitable est définie par l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Elle exclut aussi les combles non aménagés, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons et les vérandas non chauffées.
Les différences clés entre Carrez et Boutin
- La loi Carrez s'applique à la vente en copropriété ; la loi Boutin à la location
- La surface Carrez inclut les vérandas, loggias et greniers aménagés de plus de 1,80 m ; la surface Boutin les exclut s'ils ne sont pas chauffés
- La surface Carrez ne s'applique pas aux maisons individuelles hors copropriété ; la surface Boutin s'applique à tout logement loué
- L'erreur de plus de 5 % en loi Carrez entraîne une réduction du prix ; en loi Boutin, le locataire peut demander une diminution du loyer
- Le mesurage Carrez a une validité illimitée sauf travaux modifiant la surface ; le mesurage Boutin aussi
Conséquences d'une erreur de mesurage
En loi Carrez, si la superficie réelle du lot vendu est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique. Par exemple, si un appartement est vendu 300 000 euros pour 60 m² Carrez mais ne mesure en réalité que 56 m² (erreur de 6,7 %), l'acquéreur peut réclamer une réduction de 20 000 euros. Si l'erreur est inférieure ou égale à 5 %, aucune action n'est possible. En loi Boutin, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle si la surface réelle est inférieure à celle annoncée.
Conseil
💡 Conseil : même si le vendeur peut réaliser lui-même le mesurage Carrez, il est vivement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur certifié. En cas d'erreur, la responsabilité du diagnostiqueur sera engagée et son assurance professionnelle couvrira l'indemnisation de l'acquéreur.
La surface de plancher : urbanisme
La surface de plancher est une troisième notion utilisée exclusivement en droit de l'urbanisme pour déterminer les seuils d'autorisation (déclaration préalable, permis de construire) et les droits à construire. Elle se calcule à partir de la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, close et couverte, sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces de plancher des locaux techniques, des caves, des aires de stationnement et des combles non aménageables. La surface de plancher est généralement supérieure à la surface Carrez car elle n'exclut pas les cloisons intérieures.
Se faire accompagner
Le mesurage d'un bien immobilier est un enjeu financier important pour toute transaction. Finalib vous met en relation avec des professionnels certifiés pour réaliser vos diagnostics de surface en toute sécurité.
Ce qu'il faut retenir
- La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison individuelle ?
- Un balcon ou une terrasse comptent-ils dans la surface Carrez ?
- Qui paie le mesurage loi Carrez lors d'une vente ?
Questions fréquentes
Thomas Bernard
Agent immobilier et conseiller en investissement locatif
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