Ce qu'il faut retenir
- La limite de 120 jours s'applique-t-elle aux résidences secondaires ?
- Faut-il créer une entreprise pour louer sur Airbnb ?
- Comment faire classer son meublé de tourisme ?
- Les plateformes collectent-elles la taxe de séjour ?
Cadre juridique de la location saisonnière
La location saisonnière (ou meublé de tourisme) est définie par le Code du tourisme comme la mise à disposition d'un logement meublé à une clientèle de passage pour des séjours de courte durée, sans y élire domicile. La loi du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) a durci significativement l'encadrement de cette activité, avec de nouvelles obligations applicables dès 2025 et des dispositions fiscales révisées pour 2026.
Obligations de déclaration
- Déclaration en mairie : obligatoire dans toutes les communes via le téléservice national. Un numéro d'enregistrement doit figurer sur chaque annonce.
- Changement d'usage : obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants pour tout logement autre que la résidence principale
- Limite de 120 jours : la résidence principale ne peut être louée plus de 120 nuitées par an. Les plateformes bloquent automatiquement au-delà.
- DPE minimal : le logement doit atteindre la classe E depuis 2025, la classe D sera exigée à partir de 2028
- Déclaration des revenus au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Attention
⚠️ Les sanctions sont lourdes : jusqu'à 10 000 € d'amende pour défaut de déclaration en mairie, 50 000 € pour exercice sans autorisation de changement d'usage, et 12 500 € pour dépassement du plafond de 120 jours. Les plateformes transmettent les informations aux communes sur demande.
Fiscalité des revenus locatifs saisonniers
Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC. En 2026, le micro-BIC s'applique pour les meublés non classés avec un abattement de 30 % et un plafond de 15 000 €. Pour les meublés classés (1 à 5 étoiles), l'abattement est de 50 % avec un plafond de 77 700 €. Au-delà ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles. La loi Le Meur a significativement réduit l'avantage fiscal pour les meublés non classés.
Cotisations sociales
Les revenus de location meublée de courte durée dépassant 23 000 € par an sont soumis aux cotisations sociales (environ 22 % du bénéfice). En dessous de ce seuil, les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent sur les revenus nets.
Spécificités par ville
Les réglementations locales varient considérablement. À Paris, le changement d'usage est obligatoire avec compensation (1 m² commercial pour 1 m² de logement, voire 2 pour 1 dans les arrondissements centraux). À Lyon, Bordeaux et Marseille, des dispositifs similaires existent. Les communes rurales ne sont généralement pas soumises au changement d'usage mais la déclaration en mairie reste obligatoire partout.
Optimiser la rentabilité en restant conforme
- Faire classer le meublé de tourisme pour bénéficier de l'abattement de 50 % au micro-BIC
- Opter pour le régime réel si les charges déductibles dépassent l'abattement forfaitaire
- Compléter les 120 jours de location saisonnière par du bail mobilité le reste de l'année
- Investir dans la qualité de l'annonce pour maximiser le taux d'occupation
- Souscrire une assurance PNO couvrant spécifiquement la location saisonnière
Se faire accompagner
La réglementation est devenue très complexe avec la loi Le Meur et les règlements locaux. Un conseiller en immobilier ou un fiscaliste peut vérifier la faisabilité de votre projet et optimiser le régime fiscal. Sur Finalib, trouvez un expert pour sécuriser votre projet de location saisonnière.
Ce qu'il faut retenir
- La limite de 120 jours s'applique-t-elle aux résidences secondaires ?
- Faut-il créer une entreprise pour louer sur Airbnb ?
- Comment faire classer son meublé de tourisme ?
- Les plateformes collectent-elles la taxe de séjour ?
Questions fréquentes
Thomas Bernard
Agent immobilier et conseiller en investissement locatif
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