Investir dans l'immobilier au Portugal et en Espagne en 2026

L'immobilier dans la péninsule ibérique attire de plus en plus d'investisseurs français, séduits par des prix au mètre carré inférieurs à ceux de l'Hexagone, des rendements locatifs attractifs et un cadre de vie ensoleillé. En 2026, le Portugal et l'Espagne restent deux destinations phares, mais chacune présente des spécificités fiscales, juridiques et de marché qu'il est essentiel de maîtriser avant de se lancer. Voici un guide complet pour investir en connaissance de cause.

Le marché immobilier portugais en 2026

Le Portugal a connu une hausse soutenue des prix immobiliers depuis 2015, portée par le tourisme, les expatriés et l'ancien statut de Résident Non Habituel (RNH). En 2026, les prix se sont stabilisés après la suppression du RNH en janvier 2024, remplacé par un régime fiscal moins avantageux ciblant les professions à haute valeur ajoutée.

Prix moyens au m² en 2026 :

• Lisbonne : 3 000 à 4 500 €/m² dans le centre historique (Alfama, Chiado), 2 200 à 3 000 €/m² en périphérie
• Porto : 2 200 à 3 500 €/m² en centre-ville, 1 500 à 2 200 €/m² en banlieue
• Algarve : 2 500 à 4 000 €/m² sur le littoral, 1 500 à 2 200 €/m² dans l'arrière-pays
• Villes moyennes (Braga, Coimbra, Aveiro) : 1 200 à 2 000 €/m²

Le rendement locatif brut se situe entre 4 et 6 % selon les zones. La location touristique (Alojamento Local) reste lucrative mais est désormais soumise à des restrictions dans les centres-villes de Lisbonne et Porto (moratoire sur les nouvelles licences depuis 2023, reconduit en 2025).

Côté fiscalité, les revenus locatifs perçus au Portugal par un non-résident sont imposés à un taux forfaitaire de 28 % (ou 25 % si option pour le barème progressif). La convention fiscale franco-portugaise du 14 janvier 1971 permet d'éviter la double imposition via un crédit d'impôt en France.

Le marché immobilier espagnol en 2026

L'Espagne offre un marché plus vaste et diversifié. La reprise post-Covid s'est confirmée avec une hausse annuelle des prix de 5 à 7 % dans les grandes métropoles en 2024-2025, avant un ralentissement attendu en 2026.

Prix moyens au m² en 2026 :

• Madrid : 3 500 à 5 000 €/m² dans les quartiers centraux (Salamanca, Chamberí), 2 000 à 3 000 €/m² en couronne
• Barcelone : 3 200 à 4 800 €/m² dans l'Eixample et le Gótic, 1 800 à 2 800 €/m² en périphérie
• Costa del Sol (Málaga, Marbella) : 2 000 à 4 000 €/m²
• Valence, Alicante : 1 500 à 2 500 €/m², avec des rendements parmi les meilleurs du pays (5 à 7 %)

Les revenus locatifs d'un non-résident européen sont imposés à 19 % en Espagne (24 % pour les non-UE). Attention à l'impuesto sobre el patrimonio (impôt sur le patrimoine espagnol) : il s'applique au-delà de 700 000 € d'actifs en Espagne, avec des taux de 0,2 à 3,5 % selon les communautés autonomes. Certaines régions (Madrid) l'ont supprimé, mais un impôt national de solidarité (Impuesto Temporal de Solidaridad) s'applique depuis 2023 aux patrimoines supérieurs à 3 M€.

L'Espagne a durci la réglementation sur la location touristique (vivienda de uso turístico) : Barcelone a annoncé la fin des licences touristiques d'ici 2028, et plusieurs villes côtières imposent des restrictions croissantes.

Financement et aspects pratiques

Le financement est un point clé pour les investisseurs non-résidents :

• Banques locales (Portugal et Espagne) : elles financent les non-résidents à hauteur de 50 à 70 % de la valeur du bien (LTV). Les taux en 2026 se situent autour de 3,5 à 5 % (taux variable indexé sur l'Euribor 12 mois + marge de 1 à 2 %). Durée maximale : 25 à 30 ans.
• Banques françaises : elles financent rarement l'immobilier à l'étranger en direct. L'alternative courante est le nantissement d'un contrat d'assurance-vie français pour obtenir un prêt in fine.
• Frais d'acquisition : comptez 7 à 10 % du prix d'achat au Portugal (IMT + droits de timbre + notaire) et 10 à 13 % en Espagne (ITP de 6 à 10 % selon la communauté + notaire + registre).

La gestion locative à distance représente un coût de 15 à 25 % des loyers (plus élevé en location touristique). Il est indispensable de s'entourer d'un avocat fiscaliste local et d'un gestionnaire de confiance.

Déclaration fiscale en France

En tant que résident fiscal français, vous devez déclarer vos revenus mondiaux, y compris les revenus locatifs perçus au Portugal ou en Espagne. La déclaration se fait sur le formulaire 2047 (revenus encaissés à l'étranger), avec report sur la déclaration 2042.

Grâce aux conventions fiscales bilatérales, les revenus immobiliers sont imposables dans le pays de situation du bien. La France élimine la double imposition en accordant un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant. En pratique, ces revenus ne sont pas doublement taxés mais ils augmentent votre revenu fiscal de référence et peuvent faire monter votre TMI.

Les biens immobiliers détenus à l'étranger entrent dans l'assiette de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier mondial dépasse 1,3 M€. Consultez un [conseiller en gestion de patrimoine international](/annuaire) pour optimiser votre structuration.

FAQ

Faut-il créer une société locale pour investir ?

Pour un investissement simple (1 à 3 biens), l'achat en nom propre reste la solution la plus courante et la plus simple. La création d'une société (SCI française ou société locale) n'est pertinente que pour des patrimoines importants ou des projets de transmission. Au Portugal, la création d'une société (Lda) implique un IS de 21 % ; en Espagne (SL), l'IS est de 25 %. Ces structures ajoutent des coûts de gestion comptable annuels de 2 000 à 5 000 €.

Les banques françaises peuvent-elles financer un achat ibérique ?

Très rarement en prêt classique. La solution la plus répandue est le nantissement d'un contrat d'assurance-vie français : vous empruntez auprès de votre banque française en mettant en garantie votre contrat, puis vous achetez le bien avec les fonds. Les taux sont proches de ceux d'un prêt immobilier classique (3 à 4 %). Découvrez nos [simulateurs financiers](/simulateurs) pour estimer la faisabilité de votre projet.

Quel pays choisir entre le Portugal et l'Espagne ?

Le choix dépend de votre stratégie. Le Portugal offre un cadre fiscal plus simple pour les non-résidents (taux unique de 28 %) et des prix encore accessibles en dehors de Lisbonne. L'Espagne offre un marché plus liquide, des rendements potentiellement supérieurs (notamment à Valence et Alicante) et une proximité géographique avec le sud de la France. Dans les deux cas, une analyse fiscale personnalisée est indispensable.