DPE et location 2026 : calendrier des interdictions

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location en France métropolitaine. Cette mesure, prévue par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, marque le début d'un calendrier progressif qui touchera ensuite les logements F en 2028 puis E en 2034. Pour les propriétaires bailleurs, l'enjeu est considérable : environ 4,4 millions de logements sont concernés à terme. En 2026, il est encore temps d'anticiper en rénovant, en vendant ou en adaptant sa stratégie locative.

Le calendrier des interdictions de location par classe DPE

La loi Climat et Résilience (article 160) a instauré un critère de décence énergétique pour les logements loués. Un logement dont la consommation d'énergie finale dépasse certains seuils est considéré comme indécent et ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement de bail.

| Date d'entrée en vigueur | Classe DPE interdite | Seuil de consommation | Nombre de logements concernés (estimation) |

|---|---|---|---|

| 1er janvier 2025 | G | Plus de 450 kWh/m2/an en énergie finale | Environ 600 000 logements |

| 1er janvier 2028 | F | Plus de 330 kWh/m2/an | Environ 1,2 million supplémentaires |

| 1er janvier 2034 | E | Plus de 250 kWh/m2/an | Environ 2,6 millions supplémentaires |

Pour les DOM-TOM, le calendrier est décalé : les logements G seront interdits à partir de 2028, les F à partir de 2031. À noter que le DPE est désormais calculé en énergie finale (et non plus en énergie primaire) pour les logements classés F et G, suite au correctif apporté en 2024 qui a permis de reclasser environ 140 000 petites surfaces (moins de 40 m2) initialement sur-classées en passoire thermique.

Les conséquences concrètes pour les propriétaires bailleurs en 2026

Baux en cours et nouveaux baux

Pour les baux en cours au 1er janvier 2025, le locataire d'un logement G n'est pas expulsé. Toutefois, le propriétaire ne peut pas renouveler le bail ni conclure un nouveau bail tant que le logement reste classé G. Le locataire peut exiger du propriétaire la mise en conformité du logement et, à défaut, saisir le juge pour obtenir une réduction de loyer ou la réalisation de travaux.

Gel des loyers

Depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés : aucune augmentation n'est possible, ni à la relocation, ni au renouvellement du bail, ni même par application de l'indice de référence des loyers (IRL). Cette mesure reste en vigueur en 2026 et s'appliquera jusqu'à ce que le logement atteigne au minimum la classe E.

Impact sur la valeur du bien

Les logements classés F ou G subissent une décote à la vente estimée entre 10 et 30 % par rapport à un logement équivalent classé D ou mieux, selon les études notariales. Cette décote s'accentue à mesure que les échéances d'interdiction approchent. À l'inverse, un logement rénové voit sa valeur augmenter de 5 à 15 % en moyenne.

Les solutions pour sortir de la passoire thermique

Rénover avec les aides publiques

MaPrimeRénov' reste le dispositif principal en 2026. Pour une rénovation d'ampleur (passage de G à D par exemple), l'aide peut couvrir jusqu'à 90 % du montant des travaux pour les ménages très modestes, et 60 à 70 % pour les ménages modestes, avec un plafond de travaux de 70 000 euros HT. Le dispositif exige un accompagnement par un Accompagnateur Rénov' agréé et un gain d'au moins deux classes DPE.

L'éco-PTZ (prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique) complète le financement : jusqu'à 50 000 euros sur 20 ans pour une rénovation globale, sans condition de ressources. Les deux aides sont cumulables.

Le coût moyen pour passer d'un DPE G à un DPE D se situe entre 15 000 et 30 000 euros, couvrant généralement l'isolation des combles et murs, le remplacement du système de chauffage et l'amélioration de la ventilation. Après déduction des aides, le reste à charge peut descendre à 3 000-10 000 euros selon les revenus du propriétaire.

Vendre le logement

Si la rénovation est trop coûteuse ou techniquement complexe (copropriété non coopérative, contraintes architecturales), la vente reste une option. Le DPE doit figurer dans l'annonce et l'audit énergétique est obligatoire pour les logements F et G depuis avril 2023. Malgré la décote, la vente peut être préférable à une vacance locative prolongée.

Changer d'usage

La location meublée touristique (type Airbnb) n'est pas soumise au critère de décence énergétique. Toutefois, la loi Le Meur de novembre 2024 a durci les règles : les communes peuvent désormais imposer un DPE minimum pour les meublés de tourisme, et la niche fiscale du LMNP a été restreinte. Vérifiez la réglementation locale avant d'envisager cette option.

Un [conseiller immobilier](/experts?profession=conseiller-immobilier) peut évaluer le scénario le plus rentable entre rénovation, vente et changement d'usage. Consultez également le [simulateur fiscal de Finalib](/simulateur-impot) pour mesurer l'impact sur vos revenus fonciers.

FAQ

Peut-on contester un DPE défavorable ?

Oui. Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur certifié, mais des erreurs sont possibles (surface mal mesurée, système de chauffage mal identifié). Vous pouvez faire réaliser un nouveau DPE par un autre diagnostiqueur certifié. Si le résultat diffère, le DPE le plus récent fait foi. En cas de litige, un recours auprès de l'organisme de certification du diagnostiqueur est possible, voire une action en responsabilité civile si l'erreur a causé un préjudice (vente à prix décoté, travaux inutiles).

Les meublés de tourisme sont-ils exemptés des obligations DPE ?

En 2026, les meublés de tourisme ne sont pas soumis au critère de décence énergétique qui s'applique aux baux d'habitation classiques. Cependant, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 permet aux communes de fixer un seuil de performance énergétique minimum pour les meublés de tourisme via leur règlement local. Certaines grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux) ont déjà annoncé des restrictions. L'exemption n'est donc ni totale ni définitive.

Quels travaux prioritaires pour gagner des classes DPE rapidement ?

Les trois postes les plus efficaces sont, dans l'ordre : l'isolation des combles et de la toiture (gain de 1 à 2 classes pour un coût de 3 000 à 8 000 euros), le remplacement du système de chauffage par une pompe à chaleur ou une chaudière à granulés (gain de 1 classe, coût de 8 000 à 15 000 euros avant aides), et l'isolation des murs par l'intérieur ou l'extérieur (gain de 1 classe, coût de 5 000 à 15 000 euros). Un audit énergétique préalable (obligatoire pour MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur) identifie les travaux les plus rentables pour votre logement spécifique.