Ce qu'il faut retenir
- Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie pour une remise en peinture ?
- Que faire si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie ?
- L'état des lieux est-il obligatoire ?
- Les trous de fixation sont-ils des dégradations ?
L'état des lieux est un document contradictoire décrivant l'état du logement à l'entrée et à la sortie du locataire. Il conditionne la restitution du dépôt de garantie et constitue la pièce maîtresse en cas de litige sur les dégradations. Pourtant, il est souvent bâclé ou réalisé dans des conditions contestables. Ce guide détaille les règles légales, les bonnes pratiques et les solutions en cas de désaccord.
L'état des lieux d'entrée : obligations légales
L'état des lieux d'entrée est obligatoire et doit être réalisé de manière contradictoire entre le bailleur (ou son mandataire) et le locataire. Il doit être établi par écrit, sur support papier ou dématérialisé, et remis en mains propres ou par voie électronique à chaque partie. Il doit décrire précisément chaque pièce, élément d'équipement, revêtement de sol et de mur, en notant leur état (neuf, bon état, état d'usage, mauvais état). Les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité) doivent y figurer. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (présomption réfragable).
L'état des lieux de sortie : les règles du jeu
L'état des lieux de sortie est réalisé lors de la remise des clés par le locataire. Il est comparé point par point à l'état des lieux d'entrée pour déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire. Le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de différences. Toute retenue doit être justifiée par des devis ou factures de remise en état.
Conseil
💡 Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée pendant les 10 premiers jours suivant la signature (et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage). Cette faculté est souvent méconnue mais permet de signaler des défauts non remarqués lors de la visite initiale.
La grille de vétusté : distinguer l'usure normale des dégradations
La loi ALUR de 2014 a introduit la possibilité de joindre une grille de vétusté au bail. Cette grille définit la durée de vie théorique de chaque composant du logement (peintures : 7 à 10 ans, moquette : 7 ans, parquet : 25 ans, robinetterie : 10 ans). Au-delà de cette durée, l'usure est considérée comme normale et ne peut pas être imputée au locataire. Par exemple, si les peintures ont une durée de vie de 9 ans et que le locataire quitte après 9 ans, il ne peut pas être facturé pour la remise en peinture. Cette grille réduit considérablement les litiges sur la retenue du dépôt de garantie.
Les litiges les plus fréquents
- La remise en peinture : le bailleur retient le coût de la peinture alors que l'usure est normale après plusieurs années d'occupation.
- Les trous de fixation : les trous de cheville et de clou sont considérés comme un usage normal du logement s'ils sont rebouchés.
- L'entretien des joints de salle de bain : les moisissures dues à un défaut de ventilation ne sont pas imputables au locataire.
- Le nettoyage : un nettoyage sommaire suffit, le ménage en profondeur n'est pas exigible.
- Les traces d'usure sur le sol : l'usure normale d'un parquet ou d'un carrelage n'est pas une dégradation.
- L'entretien de la chaudière : le locataire doit justifier de l'entretien annuel obligatoire.
Recours en cas de désaccord
En cas de désaccord sur l'état des lieux de sortie, les parties peuvent faire appel à un commissaire de justice (huissier) pour établir un état des lieux contradictoire. Le coût est partagé par moitié entre bailleur et locataire. Si le litige porte sur la retenue du dépôt de garantie, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (gratuit) puis, en cas d'échec, le juge des contentieux de la protection. Les retenues injustifiées exposent le bailleur à des pénalités de retard égales à 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
Les bonnes pratiques pour un état des lieux réussi
- Réaliser l'état des lieux en plein jour, avec un éclairage suffisant.
- Prendre des photos datées de chaque pièce et des éléments d'équipement.
- Tester tous les équipements : robinets, prises électriques, volets, chauffage, interphone.
- Annexer une grille de vétusté au bail dès la signature.
- Conserver les factures d'entretien (chaudière, ramonage) pendant toute la durée du bail.
- Ne signer l'état des lieux qu'après avoir tout vérifié, sans pression de temps.
Ce qu'il faut retenir
- Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie pour une remise en peinture ?
- Que faire si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie ?
- L'état des lieux est-il obligatoire ?
- Les trous de fixation sont-ils des dégradations ?
Questions fréquentes
Thomas Bernard
Agent immobilier et conseiller en investissement locatif
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