Encadrement des loyers à Paris : calcul et contestation

Le dispositif d'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers à Paris est en vigueur depuis le 1er juillet 2019, après une première tentative annulée en 2017. Il repose sur la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui permet aux communes situées en zone tendue d'encadrer les loyers via un arrêté préfectoral annuel. Le dispositif fixe, pour chaque quartier (80 quartiers à Paris), type de logement (meublé ou vide), nombre de pièces et époque de construction, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+20 %) et un loyer de référence minoré (-30 %). Le loyer pratiqué ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf application d'un complément de loyer justifié.

Calcul du loyer de référence

Le loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral publié chaque année (en juin pour Paris). Il est exprimé en euros par mètre carré de surface habitable et dépend de quatre critères : le quartier (80 secteurs géographiques définis par l'OLAP), le nombre de pièces principales (1, 2, 3 ou 4 pièces et plus), l'époque de construction du bâtiment (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et le type de location (vide ou meublée, la location meublée bénéficiant d'un loyer de référence supérieur). Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence augmenté de 20 %. C'est ce plafond que le loyer ne doit pas dépasser.

Le complément de loyer

Le complément de loyer permet au bailleur de dépasser le loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du même quartier. Ces caractéristiques doivent être précisées dans le bail et ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour la fixation du loyer de référence. Exemples de caractéristiques justifiant un complément de loyer : vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Seine, monument), terrasse de grande superficie, hauteur sous plafond exceptionnelle, prestations haut de gamme (parquet massif, moulures, cheminée d'époque). En revanche, un parking, une cave ou un logement simplement bien situé ne justifient pas un complément de loyer.

Contestation par le locataire

Le locataire qui estime que son loyer dépasse le loyer de référence majoré peut engager une action en diminution de loyer. Il doit d'abord saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois après la signature du bail (pour le complément de loyer) ou à tout moment pendant le bail (pour un loyer supérieur au loyer de référence majoré hors complément de loyer). En cas d'échec de la conciliation, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection dans un délai de 3 mois. Si le complément de loyer est jugé injustifié, le juge ordonne la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu au locataire.

Sanctions pour le bailleur

• Absence de mention du loyer de référence dans le bail : le locataire peut exiger la mise en conformité et obtenir une diminution de loyer
• Loyer supérieur au loyer de référence majoré sans complément de loyer justifié : restitution du trop-perçu au locataire
• Amende administrative prononcée par le préfet : jusqu'à 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale
• En cas de renouvellement du bail avec un loyer excessif : le locataire peut proposer un loyer conforme au loyer de référence

Villes concernées au-delà de Paris

L'encadrement des loyers ne concerne pas uniquement Paris. En 2026, le dispositif est en vigueur dans une vingtaine d'agglomérations : Paris (depuis 2019), Lille (depuis 2020), Lyon et Villeurbanne (depuis 2021), Montpellier, Bordeaux, l'Est Ensemble (9 communes de Seine-Saint-Denis) depuis 2022, Pays Basque depuis 2024, et plusieurs autres intercommunalités en cours de mise en place. Chaque territoire fixe ses propres loyers de référence adaptés au marché local. L'extension du dispositif est régulièrement annoncée par le gouvernement pour couvrir davantage de zones tendues.

Se faire accompagner

L'encadrement des loyers impose une veille réglementaire annuelle et une bonne connaissance du marché local. Un conseiller immobilier peut vérifier la conformité de votre loyer, évaluer la pertinence d'un complément de loyer et vous accompagner en cas de contestation par le locataire. Sur Finalib, trouvez un professionnel spécialisé en gestion locative parisienne.