Encadrement des loyers à Lyon et Bordeaux : ce qui change concrètement en 2025

L'encadrement des loyers, instauré par la loi ALUR de 2014 puis renforcé par la loi ELAN de 2018, s'étend progressivement aux grandes métropoles françaises. Après Paris, Lille, Lyon, Montpellier et Bordeaux figurent parmi les villes ayant adopté ce dispositif. Pour les propriétaires bailleurs comme pour les locataires, comprendre les règles est devenu indispensable pour sécuriser un bail conforme.

Quelles villes sont concernées par l'encadrement des loyers ?

En 2025, l'encadrement des loyers s'applique dans les zones tendues où un arrêté préfectoral a été pris. Paris applique le dispositif depuis 2019, Lille depuis 2020, Lyon et Villeurbanne depuis 2021, Montpellier depuis 2022, et Bordeaux depuis 2023. D'autres communes comme Grenoble, Strasbourg et certaines villes de la métropole du Grand Paris sont également concernées. Chaque commune dispose de ses propres loyers de référence, publiés annuellement par l'observatoire local des loyers.

Comment fonctionnent les loyers de référence ?

Le système repose sur trois niveaux de loyer fixés par arrêté préfectoral pour chaque secteur géographique. Le loyer de référence correspond à la médiane des loyers observés. Le loyer de référence minoré est fixé à 30 % en dessous de la médiane. Le loyer de référence majoré est fixé à 20 % au-dessus de la médiane. Le loyer hors charges demandé au locataire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement.

• Le secteur géographique (quartier)
• Le nombre de pièces du logement
• L'époque de construction du bâtiment
• Le type de location (vide ou meublée)

Les obligations du bailleur

Le bailleur doit obligatoirement mentionner dans le bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement. En cas de complément de loyer, les caractéristiques justificatives doivent être précisées dans le contrat. Lors d'une relocation ou d'un renouvellement de bail, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf si le précédent loyer était déjà supérieur (dans ce cas, il est plafonné au loyer précédent).

Sanctions en cas de non-respect

En cas de loyer supérieur au plafond autorisé, le préfet peut mettre en demeure le bailleur de se conformer aux loyers de référence et de reverser le trop-perçu au locataire. En cas de non-conformité persistante, une amende administrative peut être prononcée : jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le locataire peut également engager une action en diminution de loyer devant le juge.

Exceptions et compléments de loyer

Un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, comme une vue exceptionnelle, une terrasse de grande taille, un équipement luxueux ou un emplacement particulièrement recherché. En revanche, les éléments de confort standard (ascenseur, gardien, parking) ne justifient pas un complément. Les logements neufs livrés pour la première fois et les logements ayant fait l'objet de travaux importants peuvent bénéficier de dérogations spécifiques.

Impact sur l'investissement locatif

L'encadrement des loyers impacte directement la rentabilité locative dans les villes concernées. À Lyon, les loyers de référence majorés sont inférieurs de 10 à 15 % aux loyers de marché dans les quartiers les plus tendus (Presqu'île, Part-Dieu). À Bordeaux, l'impact est comparable dans le centre historique. Pour l'investisseur, il est essentiel d'intégrer ces plafonds dans les simulations de rendement et de privilégier les biens dont les caractéristiques permettent un complément de loyer justifiable.