Encadrement des loyers 2026 : villes concernées, règles et sanctions

L'encadrement des loyers en 2026 : plus de 50 villes

L'encadrement des loyers s'est progressivement étendu depuis 2019. En 2026, plus de 50 communes et intercommunalités appliquent le dispositif : Paris (depuis 2019), Lille (2020), Lyon et Villeurbanne (2021), Bordeaux, Montpellier (2022), Marseille, Nice, Grenoble, Strasbourg, Nantes, Rennes, Toulouse (2023-2025). La liste s'allonge chaque année.

Comment fonctionne l'encadrement

Le préfet fixe un loyer de référence par m² selon : le quartier, le type de logement (vide/meublé), le nombre de pièces, l'année de construction. Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (+20 %). En dessous du loyer minoré (-30 %), le locataire peut demander une réévaluation.

Le complément de loyer

Si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue, matériaux haut de gamme), le bailleur peut appliquer un complément de loyer au-delà du plafond majoré. Le complément doit être justifié et mentionné dans le bail. Le locataire peut le contester dans les 3 mois suivant la signature.

Les sanctions

Non-respect de l'encadrement : le locataire peut demander en justice la diminution du loyer + remboursement du trop-perçu. Amende administrative : jusqu'à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) par logement en infraction.

Impact sur les investisseurs

Dans les villes encadrées, le rendement locatif est comprimé (loyers plafonnés mais prix d'achat élevés). Stratégie : investir dans des villes non encadrées (Lyon 9e vs Lyon 3e) ou dans des biens avec complément de loyer justifiable. La location meublée permet un loyer 10-15 % supérieur au référence du meublé.

Exemple pratique : calculer le loyer maximum à Paris

Prenons un appartement de 35 m² meublé dans le 11e arrondissement de Paris, construit avant 1946 :

• Consultez le site de la préfecture : referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr
• Loyer de référence : supposons 28 €/m² pour ce quartier et ce type de bien.
• Loyer de référence majoré (+20 %) : 28 × 1,20 = 33,60 €/m².
• Loyer maximum : 33,60 × 35 = 1 176 €/mois (hors charges).
• Complément de loyer : si le logement dispose d'un balcon de 8 m² et d'une vue dégagée, un complément de 50-100 €/mois peut être justifiable.

Le bail doit obligatoirement mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et le complément de loyer le cas échéant.

Les recours du locataire

Si le locataire constate un loyer supérieur au plafond, il dispose de plusieurs voies de recours :

• Conciliation : saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) dans les 3 mois suivant la prise d'effet du bail. La procédure est gratuite.
• Action en justice : si la conciliation échoue, saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge peut ordonner la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu depuis le début du bail.
• Contestation du complément de loyer : le locataire dispose de 3 mois après la signature pour contester un complément de loyer qu'il estime injustifié.

En pratique, les CDC reçoivent de plus en plus de dossiers : à Paris, le nombre de saisines a doublé entre 2022 et 2025.

Stratégies pour les bailleurs en zone encadrée

Malgré les contraintes, des stratégies permettent d'optimiser le rendement :

• Location meublée : les loyers de référence meublés sont 10-15 % supérieurs à ceux des logements vides. L'ameublement conforme à la liste légale (décret 2015) est indispensable.
• Travaux de rénovation : un logement rénové avec des prestations de qualité peut justifier un complément de loyer.
• Colocation : louer en colocation avec des baux individuels permet souvent un rendement supérieur au loyer encadré d'un bail classique.
• Location courte durée : Airbnb n'est pas soumis à l'encadrement des loyers, mais est soumis à d'autres réglementations (autorisation de changement d'usage, limite de 120 jours/an pour la résidence principale).

Questions fréquentes

Le loyer peut-il augmenter en cours de bail dans une zone encadrée ?

Oui, la révision annuelle indexée sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers) reste possible. Mais le loyer révisé ne peut pas dépasser le plafond majoré.

L'encadrement s'applique-t-il aux renouvellements de bail ?

Oui, à chaque renouvellement (3 ans en vide, 1 an en meublé), le loyer doit respecter le plafond en vigueur.

L'encadrement s'applique-t-il aux logements sociaux ?

Non, les logements HLM ont leurs propres grilles de loyers fixées par convention. L'encadrement ne concerne que le parc locatif privé.

Comment vérifier si mon logement est en zone encadrée ?

Consultez le site de l'ANIL (anil.org) ou le site de votre préfecture. Les zones encadrées sont définies par arrêté préfectoral et concernent les communes en zone tendue où un observatoire local des loyers existe.