DPE collectif obligatoire : le calendrier précis et les sanctions encourues par les syndics

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif évalue la performance énergétique globale d'un immeuble en copropriété. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a rendu ce diagnostic obligatoire selon un calendrier progressif. Pour les syndics et copropriétaires, cette obligation entraîne des responsabilités nouvelles et un impact direct sur la valeur des biens. Voici le calendrier, les coûts et les sanctions à anticiper.

Le calendrier d'obligation par taille de copropriété

• 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots (à usage de logements, bureaux ou commerces)
• 1er janvier 2025 : copropriétés de 50 à 200 lots
• 1er janvier 2026 : toutes les copropriétés de moins de 50 lots

Le nombre de lots pris en compte inclut l'ensemble des lots de la copropriété (logements, commerces, parkings, caves), et non uniquement les logements. Attention : les monopropriétés (immeubles appartenant à un seul propriétaire) ne sont pas concernées par le DPE collectif mais par le DPE à l'immeuble.

Coût du DPE collectif et répartition

Le coût d'un DPE collectif varie selon la taille de l'immeuble, sa complexité technique et la localisation. En moyenne, il faut compter entre 1 000 et 5 000 € pour une copropriété de taille moyenne (50 à 100 lots), soit un coût unitaire de 10 à 50 € par lot. Pour les grandes copropriétés (200+ lots), le coût total peut atteindre 10 000 € mais le coût par lot diminue. Ce coût est réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes de charges générales, sauf décision contraire de l'assemblée générale.

Responsabilités du syndic

C'est le syndic de copropriété qui est responsable de l'inscription du DPE collectif à l'ordre du jour de l'assemblée générale et de sa réalisation. Il doit faire voter la réalisation du diagnostic en AG à la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic doit ensuite mandater un diagnostiqueur certifié, transmettre les résultats à l'ensemble des copropriétaires et les intégrer au carnet d'entretien de l'immeuble. Le DPE collectif doit également être transmis à l'ADEME via la plateforme de l'Observatoire DPE.

Sanctions en cas de non-réalisation

À ce jour, la loi Climat et Résilience ne prévoit pas de sanction pénale directe pour le syndic en cas de non-réalisation du DPE collectif dans les délais. Toutefois, le syndic engage sa responsabilité civile professionnelle s'il ne met pas le sujet à l'ordre du jour de l'AG. Les copropriétaires peuvent demander en justice la désignation d'un mandataire ad hoc pour faire réaliser le DPE. En pratique, l'absence de DPE collectif pénalise les copropriétaires individuels lors de la vente de leur lot, car les acquéreurs et les banques sont de plus en plus attentifs à l'étiquette énergétique.

Lien avec les obligations de rénovation énergétique

Le DPE collectif est la première étape vers l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux (PPT), obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans depuis 2023. Si le DPE révèle une étiquette F ou G (passoire énergétique), la copropriété est tenue de réaliser un audit énergétique et d'engager des travaux de rénovation. Pour mémoire, les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, et les logements F le seront à partir de 2028.

Impact sur la valeur des biens en copropriété

Le DPE collectif influence la perception du marché et la valorisation individuelle des lots. Un immeuble bien classé (A, B, C) rassure les acquéreurs et facilite l'obtention de financements bancaires. À l'inverse, un DPE collectif défavorable peut entraîner une décote significative et compliquer les transactions. Pour les investisseurs, l'anticipation du DPE collectif et des travaux associés est devenue un critère d'analyse incontournable avant tout achat en copropriété.