DPE 2026 : nouveau calcul, reclassement et impact pour propriétaires et investisseurs

Que change la réforme du DPE en 2026 ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été profondément remanié en 2025-2026. Le nouveau mode de calcul reclasse environ 140 000 logements auparavant considérés comme « passoires thermiques » en classe plus favorable (source : Ministère de la Transition écologique). Les petites surfaces (< 40 m²) et les logements chauffés à l'électricité sont les principaux bénéficiaires. Pour les investisseurs, c'est à la fois une menace (interdictions de louer) et une opportunité (achats décotés à rénover).

Qu'est-ce que le DPE et pourquoi est-il si important ?

Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (passoire thermique) selon leur consommation d'énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre. Depuis 2021, il est opposable : un DPE erroné engage la responsabilité du diagnostiqueur.

Répartition du parc français par classe DPE :

| Classe | Part du parc | Statut locatif 2026 |

|---|---|---|

| A-B | 5 % | ✅ Location libre |

| C | 17 % | ✅ Location libre |

| D | 34 % | ✅ Location libre |

| E | 24 % | ✅ (interdit 2034) |

| F | 12 % | ⚠️ (interdit 2028) |

| G | 8 % | ❌ Interdit depuis 2025 |

Source : ONRE (Observatoire National de la Rénovation Énergétique), 2025.

Quels logements sont reclassés par le nouveau calcul ?

Le nouveau DPE corrige deux biais de l'ancien calcul :

1. Les petites surfaces (< 40 m²)

L'ancien DPE pénalisait les studios et T1 car la consommation d'eau chaude était rapportée à une surface trop petite, gonflant artificiellement la classe énergétique. Le nouveau calcul intègre un coefficient correcteur qui réduit le poids de l'eau chaude pour les petits logements.

Résultat : de nombreux studios classés F ou G passent en E ou D sans travaux.

2. Le chauffage électrique

L'ancien coefficient de conversion primaire de l'électricité (2,58) pénalisait les logements tout-électrique. Le nouveau coefficient (2,3) est plus favorable.

Résultat : les logements avec radiateurs électriques récents ou pompe à chaleur gagnent 1 à 2 classes.

Quel est le calendrier des interdictions de location ?

La loi Climat et Résilience (2021) a fixé un calendrier progressif :

| Date | Interdiction | Impact estimé |

|---|---|---|

| 1er janvier 2025 | Classe G | ~600 000 logements |

| 1er janvier 2028 | Classe F | ~1,8 million |

| 1er janvier 2034 | Classe E | ~4,8 millions |

Concrètement : depuis le 1er janvier 2025, un propriétaire ne peut plus signer un nouveau bail pour un logement classé G. Les baux en cours restent valides jusqu'à leur renouvellement. À chaque renouvellement, le locataire peut exiger la mise en conformité ou demander une réduction de loyer.

Quelle opportunité pour les investisseurs ?

Les passoires thermiques se vendent avec une décote de 15 à 30 % par rapport aux biens classés D ou mieux. Cette décote crée une fenêtre d'opportunité :

Stratégie « acheter-rénover-louer » :

• Acheter un bien classé F ou G avec décote (15-30 %)
• Rénover pour atteindre D ou mieux (15 000-40 000 €)
• Bénéficier de [MaPrimeRénov'](/blog/maprimerenov-2026-nouvelles-regles-plafonds-travaux-eligibles) et du [déficit foncier doublé](/blog/deficit-foncier-2026-comment-ca-marche-guide-calcul) (21 400 €)
• Louer au prix du marché (voire légèrement au-dessus grâce au bon DPE)
• Réaliser une plus-value à la revente grâce au reclassement

Exemple chiffré :

| Étape | Montant |

|---|---|

| Achat T2 classe G (décote 25 %) | 75 000 € (vs 100 000 € en D) |

| Frais de notaire | 6 000 € |

| Travaux rénovation G→D | 25 000 € |

| MaPrimeRénov' (ménage intermédiaire) | -7 000 € |

| Déficit foncier (TMI 30 %) | -8 500 € d'économie d'impôt |

| Coût net total | 90 500 € |

| Valeur après rénovation (classe D) | 100 000 € |

| Plus-value latente | +9 500 € |

| + Loyer mensuel possible | 500 €/mois (6 000 €/an, 6,6 % brut) |

Quels travaux pour améliorer son DPE ?

Les travaux les plus impactants, classés par rapport coût/efficacité :

| Travaux | Coût moyen | Gain DPE | Priorité |

|---|---|---|---|

| Isolation des combles | 3 000-6 000 € | +1 à 2 classes | ★★★ |

| Remplacement fenêtres (double vitrage) | 5 000-10 000 € | +1 classe | ★★★ |

| Isolation des murs (ITE) | 8 000-15 000 € | +1 à 2 classes | ★★☆ |

| Pompe à chaleur (remplacement chaudière) | 8 000-15 000 € | +1 à 2 classes | ★★☆ |

| VMC double flux | 3 000-5 000 € | +0,5 classe | ★☆☆ |

| Chauffe-eau thermodynamique | 2 500-4 000 € | +0,5 classe | ★☆☆ |

Un bouquet de travaux (isolation + chauffage + ventilation) est souvent nécessaire pour passer de G à D. C'est aussi la condition pour maximiser les aides MaPrimeRénov'.

Quelles aides pour financer la rénovation ?

| Aide | Montant | Condition |

|---|---|---|

| MaPrimeRénov' Parcours accompagné | 30 000-63 000 € | Gain de 2+ classes DPE |

| Éco-PTZ | Jusqu'à 50 000 € à taux zéro | Travaux de rénovation énergétique |

| CEE (certificats d'économie d'énergie) | Variable | Via fournisseur d'énergie |

| Déficit foncier doublé | 21 400 €/an | Rénovation F/G → A/B/C/D |

| TVA réduite 5,5 % | Économie ~10 % | Travaux d'amélioration énergétique |

Ces aides sont cumulables. Un logement G rénové en D peut bénéficier de 40 000 à 80 000 € d'aides et avantages fiscaux cumulés.

Consultez un [agent immobilier spécialisé](/experts?profession=conseiller-immobilier) pour identifier les meilleures opportunités de passoires thermiques dans votre ville.

[Trouvez votre expert →](/experts) | [Simulez votre impôt →](/simulateurs/impot-revenu)

Questions fréquentes

Mon logement classé G peut-il encore être loué ?

Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de signer un nouveau bail pour un logement classé G. Les baux en cours restent valides. Au renouvellement, le locataire peut exiger des travaux ou une baisse de loyer.

Le nouveau DPE est-il rétroactif ?

Oui. Si votre DPE a été réalisé avant la réforme, vous pouvez demander un nouveau diagnostic avec le mode de calcul actualisé. Si votre logement est reclassé, le nouveau DPE s'applique immédiatement.

Combien coûte un DPE ?

Entre 100 et 250 € selon la taille du logement et la région. Il est valable 10 ans. Le diagnostiqueur doit être certifié. Comparez au moins 3 devis.

Les passoires thermiques sont-elles un bon investissement ?

Oui, à condition d'avoir le budget de rénovation (15 000-40 000 €) et de cibler les biens reclassables facilement (petites surfaces, chauffage électrique). La décote de 15-30 % + les aides + le déficit foncier rendent l'opération rentable.

Le DPE est-il obligatoire pour vendre ?

Oui. Le DPE est obligatoire pour toute vente et doit figurer dans l'annonce. Un bien sans DPE ne peut pas être mis en vente. Le vendeur est responsable de la conformité du diagnostic.