DPE 2026 : nouveau calcul et impact sur la location

DPE 2026 : nouveau mode de calcul et conséquences pour les propriétaires bailleurs

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un document central du marché immobilier français. Opposable depuis juillet 2021, il conditionne désormais le droit de louer un bien. En 2025-2026, deux évolutions majeures redistribuent les cartes : le correctif pour les petites surfaces (moins de 40 m²) reclasse automatiquement environ 140 000 logements, et l'interdiction de location des passoires thermiques classe G est effective depuis le 1er janvier 2025. Voici ce que tout propriétaire doit savoir.

Le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores, basé sur la classe DPE :

| Classe DPE | Date d'interdiction de location | Seuil de consommation |

|---|---|---|

| G+ (> 450 kWh/m²/an) | Depuis le 1er janvier 2023 | > 450 kWh/m²/an énergie finale |

| G | Depuis le 1er janvier 2025 | > 420 kWh/m²/an énergie primaire |

| F | 1er janvier 2028 | > 330 kWh/m²/an énergie primaire |

| E | 1er janvier 2034 | > 250 kWh/m²/an énergie primaire |

L'interdiction s'applique aux nouveaux baux et renouvellements. Un locataire en place dans un logement classé G peut rester jusqu'à la fin de son bail, mais le bailleur ne peut pas renouveler ni signer un nouveau contrat tant que le logement ne respecte pas le critère de décence énergétique. Le locataire peut aussi exiger des travaux de mise en conformité (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Le correctif DPE pour les petites surfaces : qui est concerné ?

Le DPE version 2021 pénalisait fortement les logements de moins de 40 m², en raison d'un ratio surface/déperdition défavorable. L'arrêté du 25 mars 2024, entré en vigueur le 1er juillet 2024, introduit un coefficient de pondération qui corrige ce biais :

• Les logements de moins de 40 m² bénéficient d'un correctif automatique
• L'ADEME met à jour les DPE existants sans nouveau diagnostic : le propriétaire peut télécharger son DPE corrigé sur le site de l'Observatoire DPE
• Environ 140 000 logements sont reclassés, principalement des studios et T2 qui passent de G à F, ou de F à E

Concrètement : un studio de 25 m² classé G avec 440 kWh/m²/an peut passer en classe F après correction, et ainsi rester louable jusqu'en 2028. Vérifiez votre DPE sur [observatoire-dpe.ademe.fr](https://observatoire-dpe.ademe.fr).

Quels travaux pour améliorer son classement DPE ?

Pour les logements qui restent en classe F ou G après le correctif, des travaux de rénovation énergétique sont incontournables. Voici les interventions les plus efficaces et leur coût indicatif :

| Type de travaux | Gain DPE estimé | Coût moyen TTC | Aides mobilisables |

|---|---|---|---|

| Isolation des combles / toiture | +1 classe | 3 000 - 6 000 € | MaPrimeRénov', CEE |

| Isolation des murs par l'intérieur | +1 classe | 5 000 - 10 000 € | MaPrimeRénov', CEE |

| Remplacement fenêtres simple vitrage | +0,5 à 1 classe | 4 000 - 8 000 € | MaPrimeRénov' |

| Pompe à chaleur air/eau | +1 à 2 classes | 8 000 - 15 000 € | MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ |

| Rénovation globale (bouquet travaux) | +2 à 3 classes | 20 000 - 50 000 € | MaPrimeRénov' Parcours accompagné (jusqu'à 63 000 € d'aides) |

En 2026, le dispositif MaPrimeRénov' Parcours accompagné reste le plus généreux pour les rénovations globales, avec des taux de financement pouvant atteindre 90 % pour les ménages très modestes. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer jusqu'à 50 000 € de travaux sans intérêts sur 20 ans.

Un [conseiller immobilier](/experts?profession=conseiller-immobilier) peut vous aider à évaluer la rentabilité des travaux par rapport à la valeur locative du bien. Pour estimer l'impact sur votre investissement, consultez notre [guide de l'immobilier](/blog/immobilier).

FAQ

Les anciens DPE (avant juillet 2021) sont-ils encore valides ?

Non. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2021 sont arrivés à expiration le 31 décembre 2024. Seuls les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 (nouvelle méthode 3CL) restent valables 10 ans. Si votre DPE date d'avant cette réforme, vous devez en faire réaliser un nouveau par un diagnostiqueur certifié (coût : 100 à 250 € selon la taille du logement).

Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?

Non, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'un renouvellement de bail. Un bail en cours reste valide jusqu'à son terme, mais le locataire peut saisir le juge pour exiger une mise en conformité. Exception : si le correctif petites surfaces a reclassé votre logement en F, vous pouvez continuer à louer jusqu'au 1er janvier 2028.

Le correctif petites surfaces nécessite-t-il un nouveau diagnostic ?

Non. La mise à jour est automatique pour les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 et enregistrés auprès de l'ADEME. Le propriétaire peut télécharger gratuitement son DPE corrigé avec la nouvelle étiquette sur le site de l'Observatoire DPE de l'ADEME. Pour les DPE antérieurs à cette date, un nouveau diagnostic est de toute façon nécessaire (les anciens DPE ne sont plus valides depuis fin 2024).