DPE 2026 : impact sur la location et la vente de votre bien immobilier

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu le document clé du marché immobilier français. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location. En 2026, avec l'interdiction des logements classés G déjà effective et l'échéance des F qui approche, le DPE influence directement la valeur des biens, les stratégies de rénovation et les décisions d'investissement locatif. Environ 5,2 millions de logements sont classés F ou G en France métropolitaine selon l'ONRE (Observatoire National de la Rénovation Énergétique).

Le calendrier des interdictions de location : où en est-on ?

La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des passoires thermiques en France métropolitaine :

• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G (consommation > 420 kWh/m²/an en énergie primaire). Environ 600 000 logements locatifs sont concernés. Les baux en cours restent valides mais ne peuvent pas être renouvelés sans mise en conformité.
• 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F (consommation entre 331 et 420 kWh/m²/an). Cela concerne environ 1,2 million de logements locatifs supplémentaires.
• 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E (consommation entre 251 et 330 kWh/m²/an). Ce seuil toucherait environ 2,6 millions de logements.

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont déjà gelés : aucune augmentation n'est possible, même en cas de changement de locataire ou d'indexation sur l'IRL. De plus, depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente de tout logement classé F ou G (étendu aux E à partir de 2025).

Impact du DPE sur la valeur des biens immobiliers

L'étiquette DPE est devenue un critère de prix majeur sur le marché immobilier. Selon les données des Notaires de France publiées en 2025 :

• Un logement classé F ou G se vend en moyenne 10 à 20 % moins cher qu'un bien équivalent classé D ou C, avec des écarts pouvant atteindre 25 % dans certaines zones tendues.
• À l'inverse, un bien rénové passant de G à C ou D gagne 15 à 25 % de valeur, soit un retour sur investissement souvent supérieur au coût des travaux.
• Les biens classés A ou B bénéficient d'une prime verte de 5 à 10 % par rapport au prix moyen du marché local.

Cette « valeur verte » s'accentue à mesure que les échéances d'interdiction approchent. Pour les investisseurs, acquérir un bien F ou G décoté, le rénover et le relouer peut constituer une stratégie rentable, à condition de bien chiffrer les travaux.

La réforme du DPE pour les petites surfaces

Le DPE a été corrigé en 2024 pour les logements de moins de 40 m². L'ancien calcul pénalisait les petites surfaces car le ratio consommation/surface était mécaniquement plus élevé (poids disproportionné de l'eau chaude sanitaire). Le nouveau mode de calcul, entré en vigueur le 1er juillet 2024, applique un coefficient correcteur qui réduit l'impact de l'ECS sur la note finale.

Concrètement, environ 140 000 logements sont passés d'une étiquette G ou F à une étiquette E ou D grâce à cette correction. Les propriétaires de studios et T1 peuvent demander gratuitement une attestation de reclassement sur le site de l'ADEME, sans refaire un DPE complet.

En Outre-mer, le calendrier est adapté : les interdictions de location ne s'appliquent qu'à partir de 2028 (G) et 2034 (F), et le DPE tient compte des spécificités climatiques locales.

Quels travaux pour améliorer son DPE et combien ça coûte ?

Les travaux de rénovation énergétique les plus efficaces pour améliorer sa classe DPE sont, par ordre d'impact :

1. Isolation des combles et de la toiture : c'est le poste le plus rentable. Gain potentiel : 1 à 2 classes DPE. Coût : 20 à 60 €/m² selon la technique (soufflage, sarking). Pour une maison de 100 m², compter 3 000 à 8 000 €.

2. Remplacement du système de chauffage : passer d'une chaudière fioul ou gaz ancienne à une pompe à chaleur air-eau peut faire gagner 1 à 3 classes. Coût : 10 000 à 18 000 € (avant aides). Le gain est particulièrement important car le DPE pénalise fortement les énergies fossiles dans le calcul des émissions de GES.

3. Isolation des murs : par l'intérieur (50 à 90 €/m²) ou par l'extérieur (120 à 200 €/m²). Gain : 1 à 2 classes. L'ITE (isolation thermique par l'extérieur) est plus performante mais plus coûteuse.

4. Remplacement des fenêtres : passage au double ou triple vitrage. Gain : 0,5 à 1 classe. Coût : 500 à 1 200 € par fenêtre.

Aides financières disponibles en 2026 :

• MaPrimeRénov' : jusqu'à 63 000 € pour une rénovation globale (parcours accompagné), sous conditions de revenus et de gain énergétique minimum de 2 classes.
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € remboursable sur 20 ans pour financer les travaux de rénovation énergétique.
• CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) : primes versées par les fournisseurs d'énergie, cumulables avec MaPrimeRénov'.
• TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique.

FAQ

Mon locataire peut-il exiger des travaux si le DPE est mauvais ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2025, un locataire occupant un logement classé G peut mettre en demeure son bailleur de réaliser des travaux de mise en conformité. Si le propriétaire ne réagit pas, le locataire peut saisir le juge qui peut imposer la réalisation des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement. De plus, tout nouveau bail signé pour un logement G est considéré comme non décent au sens de la loi du 6 juillet 1989.

Dois-je refaire mon DPE si mon logement fait moins de 40 m² ?

Pas obligatoirement, mais c'est recommandé si votre DPE actuel vous classe F ou G. Depuis la réforme de juillet 2024, vous pouvez obtenir gratuitement une attestation de reclassement sur le site de l'ADEME si votre logement bénéficie du nouveau coefficient correcteur. Si le reclassement vous fait passer en E ou mieux, vous échappez à l'interdiction de location de 2025.

Faut-il vendre ou rénover une passoire thermique ?

Cela dépend du coût des travaux par rapport à la plus-value attendue. En règle générale, si les travaux de rénovation coûtent moins de 15 % de la valeur du bien et permettent un gain de 2 classes ou plus, la rénovation est financièrement avantageuse (la plus-value dépasse le coût). Pour les biens en copropriété où les travaux d'isolation extérieure nécessitent un vote en assemblée générale, la vente avec décote peut être préférable. Consultez notre [guide sur l'éco-PTZ 2026](/blog/eco-ptz-2026-renovation-energetique) pour financer vos travaux, ou utilisez nos [simulateurs immobiliers sur finalib.fr](/immobilier) pour estimer la rentabilité d'une rénovation.