Dispositif Denormandie : investir et rénover en centre-ville ancien

Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie, créé par la loi de finances 2019, est un mécanisme de défiscalisation qui accorde une réduction d'impôt sur le revenu aux investisseurs qui achètent un logement ancien à rénover dans certaines communes éligibles. Le dispositif vise à encourager la rénovation de l'habitat dégradé dans les centres-villes des villes moyennes. Il est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 et fonctionne sur le même principe que l'ancien dispositif Pinel : une réduction d'impôt proportionnelle à la durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

Conditions d'éligibilité

• Le logement doit être situé dans une commune éligible : communes participant au programme Action Cœur de Ville (222 communes) ou ayant signé une convention d'Opération de Revitalisation de Territoire (ORT).
• Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (acquisition + travaux).
• Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 20 % (30 % pour les maisons individuelles) OU concerner au moins 2 types de travaux parmi : isolation de la toiture, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d'eau chaude.
• Le logement doit être loué nu comme résidence principale du locataire pendant 6, 9 ou 12 ans.
• Le loyer doit respecter des plafonds fixés par décret et le locataire doit respecter des plafonds de ressources.

Montant de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt Denormandie est calculée sur le prix de revient total du logement (acquisition + travaux), dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par m². Le taux de réduction dépend de la durée d'engagement de location : 12 % pour 6 ans (soit 2 % par an), 18 % pour 9 ans (soit 2 % par an), et 21 % pour 12 ans (soit 2 % par an pendant 9 ans puis 1 % par an les 3 années suivantes). Pour un investissement de 200 000 euros avec engagement de 12 ans, la réduction totale atteint 42 000 euros. Le Denormandie est soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an.

Les villes éligibles en 2025

Le dispositif concerne plus de 600 communes en France. Les 222 villes du programme Action Cœur de Ville sont automatiquement éligibles (exemples : Limoges, Béziers, Saint-Étienne, Mulhouse, Angoulême, Niort, Châteauroux). S'y ajoutent les communes ayant signé une ORT, qui couvrent des centres-villes et centres-bourgs de taille variée. La liste complète est disponible sur le site du ministère de la Cohésion des territoires. Les villes éligibles présentent souvent un marché immobilier abordable (1 000 à 2 500 euros/m²) avec un bon potentiel locatif.

Les travaux éligibles

Les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) pour les travaux de performance énergétique. Sont éligibles : l'isolation thermique des murs, de la toiture, des planchers bas et des fenêtres, le remplacement du système de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire, la création de surfaces habitables (combles, garages), la modernisation de l'installation électrique ou de la plomberie, et les travaux d'accessibilité. Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.

Comparaison avec le déficit foncier

Le Denormandie et le déficit foncier sont deux stratégies complémentaires pour investir dans l'ancien à rénover. Le déficit foncier permet de déduire les travaux d'entretien et de réparation des revenus fonciers (et jusqu'à 10 700 euros du revenu global), sans condition de zone géographique ni de plafond de loyer. Le Denormandie offre une réduction d'impôt directe mais impose des contraintes de zonage, de loyer et de durée d'engagement. Pour un contribuable avec des revenus fonciers existants, le déficit foncier peut être plus avantageux. Pour un primo-investisseur sans revenus fonciers, le Denormandie est souvent préférable.

Se faire accompagner

L'investissement en Denormandie nécessite de bien choisir la ville, le quartier et le type de bien, d'estimer correctement le budget travaux et de s'assurer de la conformité du projet aux exigences réglementaires. Un conseiller immobilier indépendant peut réaliser une étude de marché locatif, chiffrer la rentabilité nette après impôts et coordonner les intervenants (architecte, artisans RGE, notaire). Sur Finalib, trouvez un expert pour optimiser votre investissement Denormandie.