Ce qu'il faut retenir
- Peut-on emprunter à plusieurs pour un investissement locatif en SCI ?
- Combien de personnes peuvent co-investir dans une SCI ?
- Que se passe-t-il si un associé de la SCI ne paie plus sa part ?
- L'indivision ou la SCI : que choisir pour un investissement entre amis ?
Le co-investissement immobilier consiste à acquérir un bien immobilier à plusieurs investisseurs qui mutualisent leurs apports financiers. Cette pratique se développe en France, portée par la hausse des prix immobiliers qui rend l'accès à la propriété difficile pour un investisseur seul et par la volonté de diversifier les placements. Selon une étude OpinionWay de 2024, 18 % des 25-40 ans envisagent d'investir dans l'immobilier à plusieurs. Plusieurs structures juridiques permettent de formaliser ce co-investissement : l'indivision, la SCI (Société Civile Immobilière), la tontine ou les plateformes de co-investissement.
L'indivision : la solution par défaut
L'indivision est la situation juridique qui s'applique par défaut lorsque plusieurs personnes achètent un bien ensemble. Chaque co-indivisaire détient une quote-part du bien (pas un lot physique) et les décisions importantes (vente, travaux majeurs) nécessitent l'unanimité ou la majorité des deux tiers selon les cas. L'indivision est simple à mettre en place (pas de formalité de constitution) mais présente un inconvénient majeur : nul ne peut être contraint de rester en indivision (article 815 du Code civil). Tout co-indivisaire peut demander le partage à tout moment, pouvant forcer la vente du bien dans des conditions défavorables.
La SCI : la structure privilégiée
La SCI (Société Civile Immobilière) est la structure la plus adaptée au co-investissement immobilier. Elle crée une personne morale distincte des associés, propriétaire du bien. Les associés détiennent des parts sociales de la SCI et non le bien directement. Les statuts de la SCI organisent librement les règles de fonctionnement : majorité requise pour les décisions, conditions de cession des parts, clause d'agrément, répartition des bénéfices. Un gérant est désigné pour gérer le bien au quotidien. Le coût de constitution est de 500 à 2 000 euros (frais de greffe, rédaction des statuts, publication).
Attention
⚠️ En SCI, les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social. Si la SCI contracte un emprunt et ne peut plus rembourser, les créanciers peuvent se retourner contre les associés personnellement après avoir vainement poursuivi la société. Cette responsabilité illimitée est le principal risque de la SCI.
SCI à l'IR ou à l'IS : quel choix ?
La SCI peut être soumise à l'impôt sur le revenu (IR, régime par défaut) ou opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). À l'IR, les revenus fonciers sont imposés au barème progressif + prélèvements sociaux (17,2 %) dans les mains de chaque associé. Les plus-values bénéficient du régime des plus-values immobilières des particuliers (exonération après 22 ans d'IR et 30 ans de PS). À l'IS, la SCI paie l'impôt au taux de 25 % sur son bénéfice, peut amortir le bien (réduisant le résultat imposable) mais la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), générant une imposition plus lourde à la revente.
La convention de co-investissement
Que le co-investissement se fasse en indivision ou en SCI, une convention de co-investissement (ou pacte d'associés pour la SCI) est indispensable pour prévenir les conflits. Ce document doit prévoir : les règles de majorité pour les décisions de gestion et les décisions extraordinaires, les modalités de sortie d'un co-investisseur (droit de préemption des autres, clause de rachat, formule de valorisation des parts), les règles en cas de décès d'un co-investisseur, la répartition des charges et travaux, les modalités de gestion locative et la procédure de résolution des litiges (médiation, arbitrage).
Risques et pièges à éviter
- Conflits relationnels : les désaccords sur la gestion du bien (travaux, choix du locataire, montant du loyer) peuvent détériorer les relations personnelles
- Blocage décisionnel : en indivision, l'unanimité est requise pour les décisions importantes, ce qui peut paralyser la gestion
- Risque de départ imprévu : un co-investisseur peut vouloir sortir du projet (divorce, mutation, besoin de liquidités) et forcer une vente dans des conditions défavorables
- Disparité financière : les capacités financières des co-investisseurs peuvent évoluer différemment, créant des tensions sur le financement des travaux ou le remboursement de l'emprunt
- Risque successoral : en cas de décès, les héritiers du co-investisseur deviennent co-indivisaires ou associés de la SCI, ce qui peut modifier l'équilibre du groupe
Se faire accompagner
Le co-investissement immobilier nécessite un cadre juridique rigoureux pour protéger les intérêts de chaque participant. Finalib vous met en relation avec des notaires et des avocats spécialisés pour structurer votre projet dans les meilleures conditions.
Ce qu'il faut retenir
- Peut-on emprunter à plusieurs pour un investissement locatif en SCI ?
- Combien de personnes peuvent co-investir dans une SCI ?
- Que se passe-t-il si un associé de la SCI ne paie plus sa part ?
- L'indivision ou la SCI : que choisir pour un investissement entre amis ?
Questions fréquentes
Thomas Bernard
Agent immobilier et conseiller en investissement locatif
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