Checklist achat immobilier 2026 : les 20 vérifications avant de signer

Acheter un bien immobilier est l'investissement le plus important dans la vie de la plupart des Français. En 2026, entre les nouvelles exigences énergétiques (interdiction de location des passoires thermiques), l'évolution des taux de crédit et le renforcement des diagnostics obligatoires, les points de vigilance sont plus nombreux que jamais. Cette checklist détaille les vérifications essentielles à chaque étape du processus d'achat pour éviter les mauvaises surprises et négocier en position de force.

Avant la visite : les vérifications en amont

Avant même de vous déplacer, plusieurs informations sont accessibles en ligne et permettent de filtrer efficacement les annonces :

1. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : obligatoire dans toute annonce depuis 2021. En 2026, les logements classés G sont interdits à la location (loi Climat et Résilience). Les F seront interdits en 2028. Même pour une résidence principale, un mauvais DPE implique des travaux de rénovation coûteux (isolation, chauffage). Privilégiez les classes A à D. Un logement classé E peut être acceptable si le coût de rénovation est intégré dans la négociation.

2. Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) : consultable en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme. Il indique les règles de constructibilité (extensions possibles, hauteur maximale, emprise au sol), les zones de préemption et les servitudes d'utilité publique. Indispensable si vous envisagez un agrandissement.

3. Les risques naturels et technologiques : le site ERRIAL (État des Risques Réglementés pour l'Information des Acquéreurs et Locataires) fournit gratuitement l'état des risques : inondation, sismicité, radon, retrait-gonflement des argiles, pollution des sols. Un bien en zone inondable peut voir sa valeur décotée de 10 à 20 % et son assurance majorée.

4. Les prix du marché : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) du gouvernement recense toutes les transactions immobilières des 5 dernières années, avec prix et surface. Croisez avec les données des notaires (base BIEN en Ile-de-France, PERVAL en province) pour évaluer le juste prix au m2 du quartier.

5. Le cadastre : consultable sur cadastre.gouv.fr, il permet de vérifier les limites de propriété, la surface exacte du terrain et l'existence de parcelles mitoyennes.

Pendant la visite : les points à inspecter

Une visite efficace nécessite méthode et attention. Voici les éléments à contrôler systématiquement :

Structure et gros oeuvre :

• Fissures sur les murs extérieurs et intérieurs (fissures structurelles vs superficielles)
• Traces d'humidité (auréoles au plafond, moisissures, odeur de moisi)
• État de la toiture : date de dernière réfection, matériau (tuiles, ardoises, zinc), état de la charpente
• Fondations : demander si un diagnostic structure a été réalisé

Installations techniques :

• Type de chauffage : individuel ou collectif, énergie (gaz, électrique, pompe à chaleur, fioul). Le fioul est interdit dans les nouvelles installations depuis 2022
• Isolation : combles, murs, fenêtres (simple, double ou triple vitrage). Demander les factures énergétiques des 2 dernières années
• Électricité : conformité du tableau électrique, présence de la mise à la terre, âge de l'installation (une remise aux normes coûte 5 000 à 15 000 euros)
• Plomberie : matériau des canalisations (plomb interdit, cuivre ou PER recommandés), pression d'eau, état du chauffe-eau

Environnement :

• Vis-à-vis et luminosité à différentes heures de la journée
• Nuisances sonores : proximité de routes, voies ferrées, couloir aérien. Visitez à des heures variées
• Stationnement : garage, place de parking, facilité de stationnement dans le quartier
• Commerces, transports, écoles à proximité

Après la visite : les documents à demander

Si le bien vous intéresse, demandez impérativement les documents suivants avant de faire une offre :

En copropriété :

• Les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale : ils révèlent les travaux votés, les litiges, les impayés de charges et les projets à venir
• Le montant des charges trimestrielles ou mensuelles (chauffage collectif, gardien, ascenseur, ravalement)
• Le carnet d'entretien de l'immeuble et le diagnostic technique global (DTG) s'il existe
• Le règlement de copropriété : il précise les restrictions d'usage (location saisonnière, activité professionnelle)
• Le fonds de travaux (obligatoire depuis la loi ALUR) : montant cotisé et solde disponible

Pour tout bien :

• La taxe foncière de l'année en cours (elle peut varier fortement d'une commune à l'autre)
• Les diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, assainissement, ERP (État des Risques et Pollutions)
• Les factures de travaux récents avec garanties décennales
• L'attestation de surface (loi Carrez en copropriété)

Avant de signer : les dernières vérifications

Avant la signature du compromis de vente :

• Faire chiffrer les travaux nécessaires par au moins 2 artisans. Intégrer le coût dans la négociation du prix
• Obtenir un accord de principe de votre banque ou courtier. Le taux moyen des crédits immobiliers sur 20 ans se situe autour de 3,2 % en 2026
• Vérifier les servitudes : droit de passage, servitude de vue, canalisation traversant le terrain
• Lire attentivement le compromis : conditions suspensives (obtention du prêt, permis de construire, absence de préemption), délai de réalisation, indemnité d'immobilisation (5 à 10 % du prix)
• Budget global : prix d'achat + frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf) + travaux + frais de déménagement + taxe foncière de l'année

Pour sécuriser votre achat, faites-vous accompagner par un [conseiller immobilier sur finalib.fr](/experts?profession=conseiller-immobilier) qui vérifiera l'ensemble de ces points.

FAQ

Peut-on annuler après avoir signé le compromis de vente ?

Oui. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis (article L. 271-1 du CCH). Ce délai court à partir de la réception de la lettre recommandée ou de la remise en main propre. La rétractation est sans motif et sans pénalité. Passé ce délai, l'acquéreur ne peut se désister que si une condition suspensive n'est pas réalisée (refus de prêt, par exemple).

Quels sont les frais de notaire en 2026 ?

Les frais de notaire (plus exactement les frais d'acquisition) se composent des droits de mutation (environ 5,80 % dans la plupart des départements), des émoluments du notaire (barème réglementé, environ 1 %) et des frais divers (cadastre, hypothèque, copies). Au total : 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Certains départements appliquent un taux réduit de droits de mutation. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) reste accessible en 2026 pour les primo-accédants sous conditions de ressources.

Comment bien négocier le prix d'achat ?

Appuyez-vous sur des données objectives : prix au m2 du quartier (base DVF), durée de mise en vente du bien (un bien en vente depuis plus de 3 mois est plus négociable), travaux à prévoir (devis à l'appui), résultat du DPE (un logement E ou F justifie une décote de 5 à 15 %). La marge de négociation moyenne en France est de 4 à 7 % du prix affiché en 2026. Consultez [nos guides immobiliers](/blog/immobilier) pour approfondir chaque étape.