Charges de copropriété : comprendre, vérifier et contester

Les deux catégories de charges

La loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de charges en copropriété. Les charges générales couvrent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, nettoyage, petites réparations. Elles sont réparties proportionnellement aux tantièmes de copropriété. Les charges spéciales concernent les services collectifs et éléments d'équipement commun : ascenseur, chauffage collectif, eau chaude, gardiennage. Elles sont réparties selon l'utilité objective que chaque lot retire du service.

Comprendre les appels de fonds

Le syndic adresse aux copropriétaires des appels de fonds trimestriels correspondant au quart du budget prévisionnel voté. En fin d'exercice, le syndic établit les comptes annuels et procède à la régularisation : si les dépenses réelles sont supérieures au budget prévisionnel, un complément est appelé ; si elles sont inférieures, un trop-perçu est restitué ou reporté.

Vérifier les comptes du syndic

• Comparer le budget prévisionnel voté avec les dépenses réelles poste par poste
• Vérifier la cohérence des clés de répartition appliquées avec celles du règlement de copropriété
• Contrôler les factures de prestataires par rapport aux contrats votés
• S'assurer que les honoraires du syndic correspondent au contrat de mandat voté
• Vérifier l'état des impayés et les actions de recouvrement engagées
• Contrôler la trésorerie : solde du compte bancaire séparé de la copropriété

Contester les charges en assemblée générale

La contestation peut se faire à plusieurs niveaux. En amont de l'AG, le copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour. Pendant l'AG, il peut voter contre l'approbation des comptes. Après l'AG, un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de 2 mois pour contester judiciairement les décisions (article 42 de la loi de 1965). La contestation de la répartition des charges est possible si un copropriétaire supporte plus d'un quart en sus de sa quote-part normale (action en révision, article 12).

L'action en révision des charges (article 12)

L'article 12 de la loi de 1965 permet à tout copropriétaire estimant supporter une part de charges supérieure de plus d'un quart à ce qu'il devrait payer de demander en justice une nouvelle répartition. Cette action est prescrite dans un délai de 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété. La nouvelle répartition fixée par le juge s'applique à compter du premier jour de l'exercice suivant la décision définitive.

Réduire les charges de copropriété

• Mise en concurrence systématique des prestataires (contrats d'entretien, assurance immeuble, travaux)
• Renégociation du contrat de syndic : comparer avec d'autres syndics et négocier les honoraires
• Individualisation des compteurs d'eau et de chauffage pour responsabiliser chaque copropriétaire
• Travaux de rénovation énergétique pour réduire les charges de chauffage à moyen terme
• Optimisation de la gestion du fonds travaux (placement de la trésorerie sur un compte rémunéré)

Se faire accompagner

La gestion des charges de copropriété nécessite des compétences en comptabilité immobilière et en droit de la copropriété. Un conseiller en copropriété peut auditer les comptes, vérifier les clés de répartition et identifier les postes de surcoût. Sur Finalib, trouvez un professionnel spécialisé en copropriété pour optimiser vos charges.