Bail Réel Solidaire (BRS) : Devenir Propriétaire à Prix Réduit en 2026

Bail Réel Solidaire : acheter son logement jusqu'à 40 % moins cher

Face à la crise du logement et à la hausse des prix immobiliers, le Bail Réel Solidaire (BRS) s'impose comme une solution innovante pour les ménages modestes et les classes moyennes. Ce dispositif permet de devenir propriétaire à un prix inférieur de 20 à 40 % au marché, en dissociant la propriété du terrain de celle du bâtiment.

Comment fonctionne le BRS ?

Le principe fondamental du BRS repose sur la dissociation entre le foncier (le terrain) et le bâti (le logement) :

• Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) achète et conserve la propriété du terrain
• L'acquéreur n'achète que les murs du logement (le bâti)
• L'acquéreur verse une redevance mensuelle à l'OFS pour l'usage du terrain
• Le bail est consenti pour une durée de 18 à 99 ans, renouvelable

Cette séparation permet de réduire significativement le prix d'acquisition, puisque le coût du foncier (qui représente 20 à 50 % du prix total dans les zones tendues) est exclu.

| Composante | Propriété classique | Propriété en BRS |

|-----------|-------------------|-----------------|

| Terrain | Acheteur | OFS (Organisme de Foncier Solidaire) |

| Bâtiment | Acheteur | Acheteur |

| Redevance terrain | Aucune | 1 à 3 €/m²/mois |

| Prix d'achat | 100 % du marché | 60 à 80 % du marché |

| TVA | 20 % | 5,5 % |

Conditions d'éligibilité

Plafonds de ressources

Pour bénéficier du BRS, les revenus du ménage ne doivent pas dépasser certains plafonds, similaires à ceux du Prêt Social Location-Accession (PSLA) :

| Composition du foyer | Zone A bis/A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |

|---------------------|-------------|---------|---------|--------|

| 1 personne | 37 581 € | 37 581 € | 30 751 € | 30 751 € |

| 2 personnes | 56 169 € | 56 169 € | 41 057 € | 41 057 € |

| 3 personnes | 73 630 € | 67 517 € | 49 363 € | 49 363 € |

| 4 personnes | 87 909 € | 80 875 € | 59 675 € | 59 675 € |

| 5 personnes et + | 104 592 € | 95 739 € | 70 193 € | 70 193 € |

Plafonds indicatifs 2026 (revenus N-2). Vérifiez les plafonds exacts auprès de l'OFS de votre territoire.

Autres conditions

• Le logement doit être la résidence principale de l'acquéreur
• L'acquéreur ne doit pas être déjà propriétaire de sa résidence principale
• Le logement ne peut pas être mis en location (sauf cas exceptionnels validés par l'OFS)

Avantages du BRS

1. Prix d'achat réduit de 20 à 40 %

L'absence de foncier dans le prix d'acquisition génère une décote importante, particulièrement significative dans les zones tendues où le foncier représente une part élevée du prix.

2. TVA à 5,5 % au lieu de 20 %

Pour les logements neufs en BRS, la TVA est réduite à 5,5 %, contre 20 % en accession classique. Cette réduction s'ajoute à la décote du foncier.

3. Exonération de taxe foncière

Les logements en BRS bénéficient d'une exonération de taxe foncière pendant 15 ans dans de nombreuses communes, allégeant encore les charges de l'acquéreur.

4. Compatibilité avec le PTZ

Le BRS est compatible avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ), ce qui peut financer jusqu'à 40 % du prix d'achat sans intérêts. La combinaison BRS + PTZ rend l'accession possible avec des revenus modestes.

5. Sécurisation anti-spéculation

Le prix de revente est encadré par l'OFS, ce qui protège l'acquéreur contre une bulle spéculative et garantit la pérennité du logement abordable.

Limites et inconvénients

1. Vous n'êtes pas propriétaire du terrain

Le droit de propriété est limité au bâti. Cette distinction peut poser des difficultés psychologiques ou patrimoniales pour certains acquéreurs.

2. Redevance mensuelle

La redevance foncière (1 à 3 €/m² par mois) s'ajoute aux charges de copropriété et aux mensualités du crédit. Pour un T3 de 65 m², comptez 65 à 195 € par mois.

3. Revente encadrée

Le prix de revente est plafonné par l'OFS. La plus-value est limitée, voire nulle dans certains cas. Le BRS n'est pas un investissement patrimonial classique : c'est un outil d'accession à la propriété.

4. Offre encore limitée

Le nombre de programmes en BRS reste modeste, concentré dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Rennes). L'offre se développe rapidement mais ne couvre pas encore tout le territoire.

5. Durée du bail

À l'expiration du bail (18 à 99 ans), le droit sur le bâti peut s'éteindre si le bail n'est pas renouvelé, bien que le renouvellement soit systématique en pratique.

Simulation comparative

Prenons l'exemple d'un T3 de 65 m² à Lyon :

| | Achat classique | Achat en BRS |

|--|----------------|-------------|

| Prix total | 280 000 € | 175 000 € |

| TVA | 20 % (incluse) | 5,5 % (incluse) |

| Apport (10 %) | 28 000 € | 17 500 € |

| Montant emprunté | 252 000 € | 157 500 € |

| Mensualité (25 ans, 3,5 %) | 1 264 € | 790 € |

| Redevance OFS | 0 € | 130 €/mois |

| Coût mensuel total | 1 264 € | 920 € |

| Économie mensuelle | — | 344 €/mois |

Comment acheter en BRS ?

• Vérifiez votre éligibilité : revenus, situation de logement actuelle
• Identifiez les programmes disponibles : consultez les OFS de votre territoire
• Constituez votre dossier de financement : incluez le PTZ si éligible
• Signez le contrat de réservation avec le promoteur/OFS
• Signez l'acte notarié incluant le bail réel solidaire

Les principaux OFS en France

On recense plus de 80 OFS agréés en France en 2026, dont les plus actifs : Foncière de la Ville de Paris, Foncier Solidaire du Grand Lyon, OFS de Bordeaux Métropole, OFS de Nantes Métropole, Foncière Sociale.

Un [conseiller immobilier](/professions/conseiller-immobilier) spécialisé peut vous accompagner dans votre projet d'acquisition en BRS et vous orienter vers les programmes disponibles dans votre zone.

[Consulter un conseiller immobilier sur Finalib](/experts) | [Nos simulateurs financiers](/simulateurs)