Assemblée générale de copropriété : préparer et voter efficacement

Qu'est-ce que l'assemblée générale de copropriété ?

L'assemblée générale (AG) est l'organe décisionnel de la copropriété. Elle réunit l'ensemble des copropriétaires au moins une fois par an pour voter le budget prévisionnel, approuver les comptes, élire ou renouveler le syndic et décider des travaux. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes de copropriété, inscrits dans le règlement de copropriété.

La convocation : délais et formalisme

Le syndic doit convoquer l'AG au moins 21 jours avant la date prévue (article 9 du décret du 17 mars 1967). La convocation est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement. Elle doit comporter l'ordre du jour détaillé, le lieu, la date, l'heure et les documents annexes (comptes, devis de travaux, contrats de syndic). Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour en notifiant sa demande au syndic avant l'envoi des convocations.

Les différentes majorités de vote

La loi du 10 juillet 1965 prévoit plusieurs majorités. La majorité simple (article 24) concerne les décisions courantes : approbation des comptes, travaux d'entretien, élection du conseil syndical. Seules les voix des copropriétaires présents ou représentés comptent. La majorité absolue (article 25) exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents : désignation du syndic, travaux d'amélioration, autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes. La double majorité (article 26) requiert la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix : modification du règlement de copropriété, vente de parties communes. L'unanimité est nécessaire pour les décisions portant atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des copropriétaires.

La passerelle de l'article 25-1

Lorsqu'une résolution relevant de la majorité absolue (article 25) n'est pas adoptée mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être immédiatement organisé à la majorité simple (article 24). Ce mécanisme de passerelle facilite la prise de décision lorsque de nombreux copropriétaires sont absents. Il est très utilisé en pratique pour les renouvellements de syndic ou les travaux d'amélioration.

Le vote par correspondance

Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, tout copropriétaire peut voter par correspondance à l'aide d'un formulaire type transmis avec la convocation. Le copropriétaire indique son vote (pour, contre, abstention) pour chaque résolution. Le formulaire doit être reçu par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de l'assemblée. Les voix exprimées par correspondance sont comptabilisées comme des voix de copropriétaires présents.

Le procès-verbal et sa contestation

Le procès-verbal de l'AG mentionne le résultat de chaque vote et les noms des copropriétaires opposants ou défaillants. Il est notifié par le syndic aux copropriétaires absents et opposants dans un délai d'un mois. Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). Les motifs de contestation sont l'irrégularité de la convocation, le non-respect des majorités, l'abus de majorité ou la violation du règlement de copropriété.

Se faire accompagner

Préparer une assemblée générale stratégique (gros travaux, changement de syndic, modification du règlement) nécessite souvent un accompagnement professionnel. Finalib vous met en relation avec des spécialistes de la copropriété.