Acheter-revendre un bien 2026 : fiscalité de la plus-value

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien. En France, elle est imposée à un taux global de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), auquel peut s'ajouter une surtaxe pour les plus-values élevées. Toutefois, un système d'abattements pour durée de détention permet une exonération totale après 30 ans. Que vous envisagiez un achat-revente rapide ou la cession d'un bien détenu de longue date, voici le guide complet de la fiscalité des plus-values immobilières en 2026.

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

Le calcul suit trois étapes. D'abord, on détermine la plus-value brute : prix de vente diminué du prix d'acquisition. Le prix d'acquisition comprend le prix d'achat majoré des frais d'acquisition (frais de notaire réels ou forfait de 7,5 % du prix d'achat) et des travaux (montant réel sur justificatifs, ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans). Ce forfait de 15 % est particulièrement intéressant quand peu de travaux ont été réalisés.

Ensuite, on applique les abattements pour durée de détention pour obtenir la plus-value nette imposable. Enfin, on applique les taux d'imposition sur cette plus-value nette.

Exemple concret : vous achetez un appartement 200 000 € et le revendez 300 000 € après 10 ans de détention. Prix d'acquisition corrigé : 200 000 + 15 000 (7,5 % frais) + 30 000 (15 % travaux) = 245 000 €. Plus-value brute : 55 000 €. Après abattement de 30 % pour l'IR (6 % × 5 années au-delà de la 5e) et 8,25 % pour les PS (1,65 % × 5), la plus-value nette IR est de 38 500 € et la plus-value nette PS de 50 463 €. Impôt total : 38 500 × 19 % + 50 463 × 17,2 % = 7 315 + 8 680 = 15 995 €.

Barème des abattements pour durée de détention

Les abattements s'appliquent à partir de la 6e année de détention, avec des rythmes différents pour l'IR et les prélèvements sociaux :

Abattement pour l'impôt sur le revenu (19 %) :

• De la 6e à la 21e année : 6 % par an
• 22e année révolue : 4 % (pour atteindre 100 %)
• Exonération totale d'IR après 22 ans de détention

Abattement pour les prélèvements sociaux (17,2 %) :

• De la 6e à la 21e année : 1,65 % par an
• 22e année révolue : 1,60 %
• De la 23e à la 30e année : 9 % par an
• Exonération totale de PS après 30 ans de détention

Conséquence pratique : entre 22 et 30 ans, vous ne payez plus d'IR mais restez redevable des prélèvements sociaux (17,2 % sur une base dégressive). C'est dans cette fenêtre que la surtaxe sur les plus-values élevées peut encore s'appliquer.

Surtaxe sur les plus-values élevées

Lorsque la plus-value nette imposable (après abattement IR) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s'applique selon le barème suivant :

| Plus-value nette | Taux de surtaxe |

|---|---|

| 50 001 à 60 000 € | 2 % |

| 60 001 à 100 000 € | 2 % |

| 100 001 à 110 000 € | 3 % |

| 110 001 à 150 000 € | 3 % |

| 150 001 à 160 000 € | 4 % |

| 160 001 à 200 000 € | 4 % |

| 200 001 à 210 000 € | 5 % |

| 210 001 à 250 000 € | 5 % |

| 250 001 à 260 000 € | 6 % |

| Au-delà de 260 000 € | 6 % |

Cette surtaxe peut porter le taux global d'imposition à 42,2 % pour les plus-values les plus importantes.

Les cas d'exonération totale

Plusieurs situations permettent d'échapper totalement à l'imposition sur la plus-value :

• Résidence principale : la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est intégralement exonérée, sans condition de durée de détention ni de montant. C'est l'exonération la plus courante et la plus avantageuse. Le bien doit constituer votre résidence habituelle et effective au jour de la cession.
• Première cession d'un logement autre que la résidence principale : si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente, et que vous réemployez le prix de cession dans l'acquisition de votre résidence principale dans un délai de 24 mois.
• Prix de cession inférieur à 15 000 € : exonération totale (seuil apprécié par quote-part en cas d'indivision).
• Détention supérieure à 30 ans : exonération totale IR et PS.
• Expropriation : sous condition de réemploi de 90 % de l'indemnité dans les 12 mois.

Un [avocat fiscaliste](/experts?profession=avocat-fiscaliste) peut analyser votre situation et identifier la stratégie de cession la plus avantageuse. Vous pouvez également utiliser notre [simulateur fiscal](/simulateurs/fiscal) pour estimer précisément le montant de votre plus-value nette.

FAQ

Peut-on déduire les travaux réels au lieu du forfait de 15 % ?

Oui, le vendeur a le choix entre le forfait de 15 % (disponible uniquement après 5 ans de détention, sans aucun justificatif) et les frais réels sur présentation des factures. Les travaux déductibles en frais réels sont les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration (mais pas les travaux d'entretien ni les travaux réalisés par le propriétaire lui-même). Si vous avez réalisé d'importants travaux de rénovation (cuisine, salle de bains, toiture), le montant réel peut largement dépasser le forfait de 15 %. Il faut conserver toutes les factures acquittées pendant toute la durée de détention.

Comment est imposée la plus-value d'un bien détenu via une SCI à l'IS ?

La SCI soumise à l'IS ne bénéficie pas du régime des plus-values des particuliers. La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (prix d'acquisition diminué de tous les amortissements pratiqués). Comme les amortissements réduisent considérablement la VNC au fil des années, la plus-value imposable est mécaniquement beaucoup plus élevée. Elle est imposée à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %), sans abattement pour durée de détention. C'est le principal inconvénient de la SCI à l'IS pour les opérations d'achat-revente.

La plus-value sur un bien hérité est-elle calculée différemment ?

Oui. Pour un bien reçu par succession, le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans la déclaration de succession (et non le prix payé par le défunt). Cette valeur a normalement été fixée au prix de marché au jour du décès. Si le bien est revendu peu après le décès à un prix proche de cette valeur, la plus-value sera faible ou nulle. En revanche, si la valeur a été sous-évaluée dans la déclaration de succession (pratique risquée en cas de contrôle), la plus-value à la revente sera artificiellement gonflée. Le même principe s'applique aux biens reçus par donation.