Ce qu'il faut retenir
- L'indivision est-elle adaptée pour un couple non marié ?
- Peut-on obliger un indivisaire à vendre sa part ?
- Comment financer un achat en indivision ?
- Que se passe-t-il au décès d'un indivisaire ?
L'indivision est le régime juridique par défaut lorsque plusieurs personnes acquièrent un bien immobilier ensemble. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien (exprimée en pourcentage ou en fractions) sans que le bien soit physiquement divisé. Régie par les articles 815 à 815-18 du Code civil, l'indivision est plus simple et moins coûteuse à mettre en place qu'une SCI, mais elle peut devenir source de conflits en l'absence de convention adaptée.
Fonctionnement de l'indivision
Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite du bien (par exemple 50/50, 60/40, ou tout autre répartition). Les quotes-parts sont déterminées lors de l'acquisition et figurent dans l'acte notarié. Les charges (taxe foncière, travaux, assurance) sont réparties au prorata des quotes-parts, sauf convention contraire. Les décisions relatives au bien obéissent à des règles de majorité : les actes de conservation sont libres, les actes d'administration nécessitent la majorité des 2/3 des droits indivis, et les actes de disposition (vente) requièrent l'unanimité.
La convention d'indivision
La convention d'indivision est un contrat notarié qui organise les droits et obligations des indivisaires au-delà des règles légales. Elle peut prévoir la désignation d'un gérant, les modalités de prise de décision, les règles de répartition des charges et revenus, les conditions de sortie (droit de préemption des autres indivisaires), et la durée de l'indivision (5 ans renouvelables ou durée indéterminée). La convention est fortement recommandée pour prévenir les litiges.
Attention
⚠️ Attention : sans convention d'indivision, l'article 815 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Tout indivisaire peut demander le partage à tout moment, ce qui peut forcer la vente du bien.
Avantages de l'indivision
- Simplicité de mise en place : pas de création de société, pas de statuts
- Coût réduit : pas de frais de constitution de société, pas de comptabilité obligatoire
- Fiscalité transparente : chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers
- Souplesse : la quote-part peut être librement cédée (sous réserve du droit de préemption)
- Pas de formalisme annuel : pas d'assemblée générale, pas de comptes sociaux à déposer
- Exonération de plus-value sur la résidence principale applicable à chaque indivisaire occupant
Inconvénients et risques
- Unanimité requise pour vendre le bien (blocage possible si un indivisaire refuse)
- Droit de sortie permanent : tout indivisaire peut forcer le partage (article 815)
- Solidarité limitée : chaque indivisaire est tenu des dettes à proportion de sa quote-part, pas solidairement
- Transmission complexe : au décès d'un indivisaire, ses héritiers entrent en indivision avec les autres
- Pas de personnalité morale : le bien est détenu directement, pas par une structure juridique autonome
- Gestion contraignante pour les actes importants (majorité des 2/3 pour l'administration)
Indivision vs SCI : comparaison
La SCI offre une meilleure structuration grâce à sa personnalité morale, ses statuts sur mesure et la possibilité de transmettre des parts (donations de parts avec décote). La SCI nécessite cependant une comptabilité, des assemblées annuelles et des frais de constitution (1 500 à 3 000 euros). L'indivision est préférable pour les situations simples (couple non marié achetant ensemble, co-acquisition temporaire) et la SCI pour les projets patrimoniaux à long terme (investissement locatif, transmission familiale).
Sortie de l'indivision
La sortie de l'indivision peut se faire par cession de la quote-part à un tiers ou à un autre indivisaire, par partage amiable (si tous les indivisaires sont d'accord), ou par partage judiciaire (si un indivisaire demande le partage en justice). Le partage judiciaire peut aboutir à la licitation (vente aux enchères) du bien si le partage en nature est impossible. Les frais de partage (droits d'enregistrement de 2,5 % sur la valeur du bien) s'appliquent en cas de sortie d'indivision.
Se faire accompagner
L'achat en indivision nécessite un cadrage juridique dès l'acquisition. Un notaire peut rédiger une convention d'indivision adaptée à votre situation. Un conseiller en gestion de patrimoine peut comparer les options (indivision, SCI, tontine, PACS) et recommander la structure la plus adaptée. Sur Finalib, trouvez un professionnel pour sécuriser votre achat à plusieurs.
Ce qu'il faut retenir
- L'indivision est-elle adaptée pour un couple non marié ?
- Peut-on obliger un indivisaire à vendre sa part ?
- Comment financer un achat en indivision ?
- Que se passe-t-il au décès d'un indivisaire ?
Questions fréquentes
Thomas Bernard
Agent immobilier et conseiller en investissement locatif
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