Taxe sur les logements vacants (TLV) : communes concernées et sanctions

La taxe sur les logements vacants (TLV) est un impôt destiné à lutter contre la rétention de logements dans les zones où la demande locative est forte. Instaurée par la loi de 1998 et renforcée par la loi de finances pour 2023, elle concerne les logements habitables mais volontairement laissés vides depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition. Son périmètre a été considérablement élargi en 2024, passant de 1 140 à plus de 3 700 communes.

TLV et THLV : deux taxes distinctes

Il existe deux dispositifs différents. La taxe sur les logements vacants (TLV, article 232 du CGI) est un impôt national perçu par l'État dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV, article 1407 bis du CGI) est une taxe facultative que les communes situées hors du périmètre de la TLV peuvent instituer par délibération. Les deux taxes ne sont pas cumulables : un logement situé dans le périmètre de la TLV ne peut pas être soumis à la THLV.

Quelles communes sont concernées par la TLV

La liste des communes soumises à la TLV est fixée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Elle comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants classées en zone tendue, mais aussi des communes touristiques littorales et de montagne où la pression sur le logement est forte. Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Montpellier, Lille, Strasbourg et Nice sont concernées, ainsi que la quasi-totalité de leur agglomération. De nombreuses villes moyennes ont été ajoutées en 2024 : Annecy, Bayonne, La Rochelle, Saint-Malo, Biarritz, Vannes, Arcachon.

Calcul de la TLV : taux et assiette

La TLV est assise sur la valeur locative du logement, la même que celle utilisée pour la taxe foncière. Le taux est progressif : 17 % la première année d'imposition (logement vacant depuis au moins un an), puis 34 % à partir de la deuxième année (logement vacant depuis au moins deux ans). Ces taux ont été relevés par la loi de finances pour 2023 (anciennement 12,5 % et 25 %). La TLV s'ajoute à la taxe foncière : un logement vacant est donc doublement imposé.

Les exonérations de TLV

• Les logements vacants indépendamment de la volonté du propriétaire (logement en vente depuis plus de 12 mois sans offre, logement en attente de règlement de succession).
• Les logements nécessitant des travaux importants pour être habitables (montant supérieur à 25 % de la valeur vénale du bien).
• Les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d'habitation.
• Les logements mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur malgré des démarches actives.
• Les logements occupés plus de 90 jours consécutifs dans l'année.

Les sanctions en cas de non-déclaration

La TLV est établie d'office par l'administration fiscale sur la base des données cadastrales et des fichiers des compteurs d'énergie. Le propriétaire reçoit l'avis d'imposition et dispose d'un délai de réclamation de deux mois pour contester. En cas de non-paiement, les pénalités de retard de 10 % s'appliquent, puis des poursuites peuvent être engagées par le comptable public. La prescription est de trois ans.

Comment éviter la TLV

La solution la plus évidente est de mettre le logement en location, y compris en location meublée de courte durée (à condition de respecter la réglementation locale). Une occupation effective de plus de 90 jours consécutifs suffit à échapper à la taxe. La vente du bien est une autre option. Certains propriétaires optent pour des dispositifs de location solidaire (Solibail, bail réel solidaire) qui offrent des garanties de paiement et une exonération de TLV.

Se faire accompagner

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