Taxe foncière 2026 : hausse et exonérations

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est l'impôt local qui pèse le plus lourd sur les propriétaires immobiliers en France. En 2026, après plusieurs années de hausse soutenue, la facture continue de grimper sous l'effet conjugué de la revalorisation des bases cadastrales et des décisions communales. Comprendre le mécanisme de calcul, connaître les exonérations disponibles et savoir contester un avis permet de limiter l'impact sur votre budget.

Évolution de la taxe foncière : pourquoi ça augmente ?

La taxe foncière est calculée en multipliant la valeur locative cadastrale du bien (après un abattement forfaitaire de 50 %) par les taux votés par la commune, l'intercommunalité et le département (pour la taxe additionnelle). Deux facteurs expliquent la hausse continue :

La revalorisation forfaitaire des bases cadastrales : chaque année, les valeurs locatives sont revalorisées en fonction de l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) de novembre N-1. En 2026, cette revalorisation est estimée à environ 1,7 %, après +3,9 % en 2025, +3,9 % en 2024 et +7,1 % en 2023 (année record liée à la forte inflation). Sur la période 2023-2026, les bases cadastrales ont ainsi progressé de plus de 17 % cumulés.

Les taux communaux : de nombreuses communes ont relevé leurs taux d'imposition pour compenser la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales (achevée en 2023). Paris a ainsi augmenté son taux de 52 % en 2023, passant de 13,5 % à 20,5 %. D'autres grandes villes (Lyon, Marseille, Bordeaux) ont également procédé à des hausses significatives.

Pour un appartement dont la valeur locative cadastrale était de 5 000 € en 2022 et le taux communal de 25 %, la taxe foncière est passée d'environ 625 € en 2022 à plus de 750 € en 2026, soit une hausse de 20 % en quatre ans, sans changement de taux communal.

Exonérations et dégrèvements en 2026

Plusieurs dispositifs permettent de réduire ou supprimer la taxe foncière :

Exonération des constructions neuves (2 ans) : tout logement neuf, reconstruit ou ayant fait l'objet d'une addition de construction est exonéré de TFPB pendant les 2 années suivant l'achèvement des travaux. La déclaration doit être déposée dans les 90 jours suivant l'achèvement (formulaire H1 pour une maison, H2 pour un appartement). Certaines communes suppriment la part communale de cette exonération : vérifiez auprès de votre mairie.

Exonération pour travaux de rénovation énergétique (3 ans) : les communes et intercommunalités peuvent voter une exonération de 50 à 100 % de la part communale de TFPB pour les logements achevés avant le 1er janvier 1989 ayant fait l'objet de dépenses de rénovation énergétique supérieures à 10 000 € (sur 1 an) ou 15 000 € (sur 3 ans). Cette exonération dure 3 ans et n'est pas automatique : il faut vérifier que votre commune l'a instaurée.

Exonération pour les personnes âgées ou modestes : les propriétaires de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 455 € (1 part) en 2026, sont exonérés de TFPB sur leur résidence principale. Les bénéficiaires de l'AAH (allocation aux adultes handicapés) et de l'ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées) bénéficient également de cette exonération. Les propriétaires de 65 à 75 ans sous les mêmes conditions de revenus obtiennent un dégrèvement de 100 €.

Plafonnement en fonction du revenu : les contribuables non soumis à l'IFI dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains seuils bénéficient d'un plafonnement de la TFPB à 50 % de leurs revenus (après abattements). Ce mécanisme est automatique et figure sur l'avis d'imposition.

Comment contester sa taxe foncière ?

Si vous estimez que votre taxe foncière est trop élevée, plusieurs voies de recours existent :

La réclamation contentieuse doit être adressée au centre des impôts fonciers (CDIF) dont dépend le bien, avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. Les motifs recevables incluent : erreur sur la surface du bien, surévaluation de la valeur locative par rapport aux propriétés comparables, non-application d'une exonération, erreur d'identification du redevable.

La demande gracieuse peut être formulée en cas de difficulté financière, même sans erreur de calcul. L'administration peut accorder une remise totale ou partielle. Cette demande est sans délai mais plus difficile à obtenir.

En pratique, la contestation la plus efficace porte sur la valeur locative cadastrale. Si votre bien présente des caractéristiques dégradantes (absence de chauffage central, vue défavorable, nuisances sonores) non prises en compte, une révision peut aboutir à une baisse significative. Un [avocat fiscaliste](/professions/avocat-fiscaliste) spécialisé en fiscalité locale peut vous accompagner dans cette démarche, notamment pour les patrimoines importants ou les biens professionnels.

FAQ

Le locataire doit-il payer la taxe foncière ?

Non, la taxe foncière est due exclusivement par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition, même en cas de vente en cours d'année (sauf clause de prorata dans l'acte de vente, ce qui est la pratique courante). En revanche, la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères), qui figure sur le même avis, est légalement refacturable au locataire dans les charges récupérables. Son montant varie de 100 à 500 € selon les communes.

Les résidences secondaires sont-elles concernées par les exonérations ?

Les résidences secondaires ne bénéficient d'aucune exonération liée à l'âge ou aux revenus modestes, qui sont réservées à la résidence principale. De plus, depuis 2023, les communes en zone tendue (plus de 1 100 communes concernées) peuvent appliquer une majoration de 5 à 60 % de la part communale de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Certaines villes (Paris, Nice, Lyon, Bordeaux) appliquent déjà la majoration maximale. La seule exonération applicable reste celle des constructions neuves (2 ans).

La taxe foncière est-elle déductible des revenus fonciers ?

Oui, la taxe foncière (hors TEOM) est intégralement déductible des revenus fonciers en régime réel d'imposition. Pour un propriétaire bailleur en TMI 30 %, une taxe foncière de 1 000 € réduit l'impôt de 300 € (plus 172 € de prélèvements sociaux). En revanche, au régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), aucune déduction supplémentaire n'est possible. Cette déductibilité ne s'applique pas à la résidence principale, dont les revenus ne sont pas imposés.