Plus-value immobilière 2026 : calcul, exonérations et abattements

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition. Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition forfaitaires (7,5 % ou frais réels) et des travaux (15 % forfaitaire si détenu > 5 ans, ou montant réel sur justificatifs). La plus-value nette est obtenue après application des abattements pour durée de détention.

Les abattements pour durée de détention

Impôt sur le revenu (19 %) : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Exonération totale après 22 ans. Prélèvements sociaux (17,2 %, portés à 18,6 % en 2026) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, 9 % par an au-delà. Exonération totale après 30 ans.

Les cas d'exonération totale

1) Résidence principale : exonération totale et inconditionnelle. 2) Prix de vente < 15 000 € (quote-part par vendeur). 3) Première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions (prix réemployé dans l'achat de la résidence principale dans les 24 mois). 4) Expropriation, sous conditions de remploi. 5) Bien détenu depuis plus de 30 ans.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute pour les plus-values nettes > 50 000 €. À 50-60 000 € : 2 %. À 100-110 000 € : 3 %. À 200-250 000 € : 5 %. Au-delà de 260 000 € : 6 %.

Cas particulier : la plus-value LMNP après la réforme 2025

Depuis février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Si vous avez amorti 80 000 € sur un bien acheté 250 000 €, la valeur d'acquisition pour le calcul de la plus-value est réduite à 170 000 €. Les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) sont épargnées.

Exemple de calcul complet

Prenons un appartement acheté 200 000 € il y a 15 ans et vendu 320 000 € :

Étape 1 : prix d'acquisition corrigé

• Prix d'achat : 200 000 €
• Frais d'acquisition forfaitaires (7,5 %) : + 15 000 €
• Forfait travaux (15 % si détention > 5 ans) : + 30 000 €
• Prix d'acquisition corrigé : 245 000 €

Étape 2 : plus-value brute

• 320 000 € - 245 000 € = 75 000 €

Étape 3 : abattements (15 ans de détention = 10 ans d'abattement)

• IR : 10 × 6 % = 60 % d'abattement → PV nette IR : 75 000 × 40 % = 30 000 €
• PS : 10 × 1,65 % = 16,5 % d'abattement → PV nette PS : 75 000 × 83,5 % = 62 625 €

Étape 4 : imposition

• IR (19 %) : 30 000 × 19 % = 5 700 €
• PS (17,2 %) : 62 625 × 17,2 % = 10 772 €
• Surtaxe : PV nette IR < 50 000 € → pas de surtaxe
• Total : 16 472 € (soit environ 5,1 % du prix de vente)

Optimiser la plus-value : les leviers légaux

Plusieurs stratégies permettent de réduire légalement l'impôt sur la plus-value :

• Conserver le bien au-delà de 22 ans : exonération totale d'IR. Au-delà de 30 ans : exonération totale IR + PS.
• Justifier les travaux réels : si le montant réel des travaux dépasse le forfait de 15 %, conservez toutes les factures. Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont déductibles (pas l'entretien courant).
• Utiliser l'exonération "première cession" : si vous vendez un bien locatif pour acheter votre résidence principale, la plus-value est exonérée (à condition de ne pas être propriétaire de votre RP depuis 4 ans et de réemployer le prix dans les 24 mois).
• Donation avant vente : donner le bien à vos enfants avant la vente permet de purger la plus-value (la base de calcul repart de la valeur au jour de la donation). Attention : cette stratégie doit être réalisée à l'avance et non dans un but exclusivement fiscal.

La déclaration et le paiement

La plus-value immobilière est un impôt à la charge du vendeur, mais c'est le notaire qui s'occupe de tout :

• Calcul : le notaire calcule la plus-value et l'impôt dû.
• Déclaration : il remplit la déclaration n° 2048-IMM et la transmet au service de publicité foncière.
• Paiement : l'impôt est prélevé directement sur le prix de vente le jour de la signature de l'acte authentique. Le vendeur reçoit le solde net.
• Report sur la déclaration de revenus : la plus-value doit être reportée sur la déclaration n° 2042-C (case 3VZ) pour information, mais elle n'est pas réimposée.

Cas particulier : la vente en indivision

Lorsqu'un bien est détenu en indivision (couple non marié, héritage), la plus-value est calculée individuellement pour chaque indivisaire :

• Chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part de la plus-value.
• Le seuil d'exonération de 15 000 € s'apprécie par quote-part (pas sur le prix total).
• Les abattements pour durée de détention sont calculés à partir de la date d'acquisition par chaque indivisaire (qui peut différer en cas d'héritage).

Questions fréquentes

La plus-value sur la résidence principale est-elle toujours exonérée ?

Oui, l'exonération est totale et sans condition de durée de détention. Il suffit que le logement soit votre résidence principale au jour de la vente.

Comment déclarer une plus-value immobilière ?

C'est le notaire qui calcule et déclare la plus-value. L'impôt est prélevé directement sur le prix de vente le jour de la signature de l'acte.

Les travaux d'entretien sont-ils déductibles de la plus-value ?

Non, seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont déductibles. Les travaux d'entretien et de réparation (peinture, remplacement de chaudière à l'identique) ne sont pas pris en compte.

Qu'est-ce que le forfait travaux de 15 % ?

Après 5 ans de détention, le vendeur peut majorer son prix d'acquisition de 15 % à titre de forfait travaux, sans aucun justificatif. C'est un minimum garanti, même si aucun travaux n'a été réalisé.