Marchand de biens en 2026 : statut, fiscalité et rentabilité réelle

Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Le marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers dans le but de les revendre avec une plus-value, éventuellement après rénovation ou découpe en lots. C'est une activité commerciale soumise à des règles spécifiques, notamment la TVA sur marge et des droits de mutation réduits.

Le statut juridique

Le marchand de biens exerce en société (SAS, SARL, ou SASU). Il doit être inscrit au registre du commerce. L'activité de marchand de biens se caractérise par l'habitude d'achat-revente (pas un achat isolé). Le code APE est 6810Z (marchands de biens immobiliers).

La fiscalité avantageuse (et complexe)

Droits de mutation réduits : 0,715 % (au lieu de 5,81 %) à condition de revendre dans les 5 ans. TVA sur la marge : le marchand de biens paie la TVA (20 %) sur sa marge (prix de vente - prix d'achat - travaux), pas sur le prix total. C'est un avantage considérable. Imposition des bénéfices : IS (15-25 %) ou IR selon le statut.

La rentabilité réelle

Exemple type : achat d'un immeuble à 200 000 €, travaux 80 000 €, revente 380 000 €. Marge brute : 100 000 €. TVA sur marge : -20 000 €. IS (15 %) : -12 000 €. Frais divers (notaire achat, portage, assurance) : -15 000 €. Bénéfice net : 53 000 €. Rendement sur capital engagé (280 000 €) : 19 %. Durée de l'opération : 12-18 mois.

Les risques majeurs

1) Mauvaise estimation des travaux (+20-50 % de dépassement fréquent). 2) Marché baissier (impossible de revendre au prix prévu). 3) Vices cachés dans le bien acheté. 4) Délai de revente > 5 ans (perte des droits réduits). 5) Requalification fiscale si l'activité n'est pas exercée à titre habituel.

Comment se lancer ?

1) Former une société (SASU ou SAS recommandée). 2) Obtenir un financement (les banques demandent 20-30 % d'apport). 3) Identifier une opération (recherche active, ventes aux enchères, off-market). 4) Faire estimer les travaux par un architecte. 5) Constituer une réserve de trésorerie (les opérations prennent 12-24 mois). 6) S'entourer d'un expert-comptable et d'un notaire spécialisés.

FAQ

Faut-il un diplôme pour être marchand de biens ?

Non, aucun diplôme n'est requis. Mais l'expérience en immobilier, la connaissance du marché local et les compétences en gestion de travaux sont essentielles. Une formation spécialisée est recommandée.

Le marchand de biens peut-il habiter un bien avant de le revendre ?

Oui, mais cela peut remettre en cause le régime fiscal avantageux (droits de mutation réduits, TVA sur marge). Le bien doit être acquis dans une intention de revente, pas d'habitation.