Marchand de biens : statut, fiscalité et TVA sur marge

Le marchand de biens est un professionnel de l'immobilier dont l'activité consiste à acheter des biens immobiliers (terrains, immeubles, fonds de commerce) dans l'intention de les revendre avec une plus-value, éventuellement après travaux de rénovation ou division. Contrairement à l'investisseur locatif, le marchand de biens n'a pas vocation à conserver les biens : son stock tourne en moyenne en 12 à 36 mois.

Statut juridique du marchand de biens

Le marchand de biens n'a pas de statut légal spécifique au sens du Code de commerce. C'est la nature de l'activité qui détermine la qualification : l'achat habituel de biens immobiliers en vue de les revendre caractérise l'activité de marchand de biens (article 35-I-1° du CGI). L'activité est commerciale par nature et doit être exercée dans le cadre d'une structure juridique adaptée : SARL, SAS, SASU, EURL, ou entreprise individuelle. La forme SCI est inadaptée car l'objet social civil est incompatible avec une activité commerciale habituelle.

Fiscalité des bénéfices

Les bénéfices du marchand de biens relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) s'il exerce en nom propre, ou de l'IS s'il opère via une société soumise à cet impôt. En société à l'IS, le taux est de 15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfice, puis 25 % au-delà. Les charges sont déductibles : frais d'acquisition, travaux, intérêts d'emprunt, frais de commercialisation, honoraires. Le bien est comptabilisé en stock (et non en immobilisation), donc non amortissable.

TVA sur marge

Le régime de TVA du marchand de biens dépend de la nature du bien et des conditions d'acquisition. Pour les immeubles de plus de 5 ans acquis auprès de non-assujettis (particuliers), la TVA s'applique sur la marge (différence entre le prix de vente et le prix d'achat) au taux de 20 %. Pour les immeubles neufs (achevés depuis moins de 5 ans), la TVA s'applique sur le prix total. L'option pour la TVA sur le prix total est possible et parfois avantageuse lorsque le marchand a engagé des travaux importants avec TVA déductible.

Droits de mutation réduits

Le marchand de biens bénéficie de droits de mutation réduits à l'achat sous engagement de revendre dans un délai de 5 ans (article 1115 du CGI). Le taux passe de 5,80 % (taux normal) à 0,715 % (taxe de publicité foncière). Si le bien n'est pas revendu dans le délai de 5 ans, les droits complémentaires deviennent exigibles avec intérêts de retard. Ce régime de faveur représente une économie considérable sur chaque opération.

Risques et obligations

• Engagement de revendre sous 5 ans : en cas de non-respect, rappel des droits de mutation au taux plein avec pénalités
• Responsabilité au titre des vices cachés : le marchand de biens est présumé connaître les défauts (professionnel de l'immobilier)
• Garantie décennale si des travaux de construction ou de rénovation lourde sont réalisés
• Obligation de garantie financière d'achèvement (GFA) pour les ventes en VEFA
• Risque de requalification fiscale si l'activité n'est pas correctement déclarée
• Obligation d'information renforcée envers les acquéreurs (diagnostics, servitudes)

Rentabilité type d'une opération

La marge brute d'une opération de marchand de biens se situe généralement entre 15 % et 30 % du prix de revient (acquisition + travaux + frais). Après impôts (IS, TVA sur marge, charges sociales du dirigeant), la marge nette oscille entre 8 % et 18 %. La rentabilité dépend de la capacité à acheter sous le prix de marché, à maîtriser les coûts de travaux et à revendre rapidement. Les opérations de division parcellaire ou de changement de destination offrent les meilleures marges.

Se faire accompagner

L'activité de marchand de biens combine des enjeux juridiques, fiscaux et commerciaux complexes. Un expert-comptable spécialisé en immobilier peut structurer les opérations, optimiser la TVA et sécuriser les déclarations. Un notaire vérifie la conformité des actes. Sur Finalib, trouvez un professionnel pour lancer ou optimiser votre activité de marchand de biens.